國土部否認“小產權房能轉正” 記者暗訪長沙“城中村”

　　小產權房買賣危機四伏

　　遇拆遷不可能拿賠償 遇糾紛房子多歸原主

　　記者 曹楊

　　5月下旬，有媒體披露深圳市通過《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(下稱《決定》)，并視之為小產權房的“轉正令”，預期深圳的小產權房可能拿到全國首個“準生證”。

　　一石激起千層浪，全國范圍的小產權房“轉正”大辯論由此而甚囂塵上，甚至預言此舉將對原有商品房市場“當頭一棒”。

　　“轉正”傳聞終于“驚動”了國土資源部。國土部于近日公開表示，“深圳小產權房轉正”說法純屬一廂情愿，深圳市的《決定》，處理的是國有土地上的違法建筑，而不是小產權房，“小產權房”問題政府必須堅決制止、妥善處理。

　　國土部的公告雖然否定了小產權房行將“轉正”的傳聞，由此引發各界的討論和爭議卻并未消停。

　　為揭開“小產權房”神秘的面紗，記者實地暗訪了長沙市內幾個著名的“城中村”，一探究竟。

　　私下租售已成氣候

　　記者首先來到了位于芙蓉南路桂花坪的金桂小區，一個典型的小產權房社區，這里由70多棟四層高的建筑組成。

　　記者以要租房為由與附近村民攀談，一位村民告訴記者，小區內一到四層為一戶，每層單獨出租或出售，90多平方米的二房二廳月租金在600~800元不等，毛坯房售價在2000~2500元/平方米之間。

　　記者又問村民，如果買下整層，產權證能否辦理？村民非常自信地告訴記者，可以統一辦理，只是要等一段時間。記者又追問，一到四層為一戶，而每層卻單獨買賣，這產權如何分割？村民依然十分自信地告訴記者，可以統一辦理。

　　記者接著走訪了長沙城中大名鼎鼎的紅星村和火焰村，情況大同小異，“城中村”里的農民靠出租和出售自家房屋謀生的比比皆是，“小產權房”的租售早已形成氣候。

　　有村民告訴記者，他們村里確實有不屬于本村的人在村里買了或租了房子，具體數量不清楚，都是私下交易，“每個城中村都有這種情況吧，只是或多或少的問題”。

　　小產權交易毫無保障

　　小產權房的最大問題，在于交易后的產權歸屬問題。據記者了解，小產權房一旦涉及拆遷賠償等，原來的房主總是以私下買賣合同不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，老房主和新房主之間于是經常引發法律糾紛。

　　“政府相關部門都只認可產權證和土地證，其他的證件都不認可”，上海市建緯律師事務所長沙分所劉樹平律師介紹。

　　顯而易見，私下買賣雖然也簽署了買賣合同，但城鎮居民由于不可能辦理該村集體用地上房屋的相關證件，因此根本不可能得到拆遷賠償。

　　“全國各地的法院對于小產權房的糾紛，都有判例，一般都是原房主要回房產”從律師的介紹中看得出，“小產權房”交易是完全不受法律保護的。

　　善后問題，亟待解決

　　當小產權房在灰色的縫隙中悄然壯大，無論是真的拆除還是轉正準生，都會使很多人的利益受損。

　　如若給它辦理產權，能夠把它納入正規的渠道，這是已經買了小產權房的群體盼望已久的事情，但準生證頒發得太容易，農民的利益、法律法規的嚴肅性、市場秩序都會受到沖擊，而徹底不給準生證，它又扭曲地存在著。

　　顯然，我們已經不能再把這個問題繼續推給未來。

　　“對于小產權房的善后切忌一刀切”，劉樹平還對記者說，“應在現有的法律框架內促其合法化，并根據不同情況區別對待：違法建筑應該一律拆除，業已成熟的社區，為避免資源浪費，可通過變更土地性質等方法使產權合法化。”

　　□行業透視

　　尚未危及規范市場

　　目前，小產權房價格大約在當地商品房價格的1/3左右，由于價格很低，所以雖然購置小產權房毫無保障，小產權房的買賣卻屢禁不止。出手小產權房的，一部分是外地來長務工的農民，缺乏法律常識。還有一部分是對城市高企房價的購買力不足，只能以農民房為過渡房。

　　但總體來說，由于缺乏產權的保障，市民對小產權房的認可度較低，它所占的市場份額也微乎其微。尤其在長沙這樣一個房價整體水平較低的城市，小產權房市場尚未對規范的商品房市場造成很大影響。

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