降價幅度最大的樓盤銷售仍然冷清  專家判定房價還有40%到50%降價空間

　　對北京樓市最近幾年的變化，有句順口溜，2007年買房難，2008年倒房難，2009年賣房更難，確實今年北京樓市不僅成交量依然萎縮，成交價也在迅速下滑，尤其五環(huán)以外，地理位置偏遠的樓盤已經(jīng)打折成風，那么這次京城26家房產(chǎn)商聯(lián)合大降價到底能不能吸引購房者的眼球呢？

　　在這次26家房產(chǎn)商聯(lián)合大降價中，位于北京西四環(huán)的中堂樓盤，聲稱是這次聯(lián)合行動中降價幅度最大的，降幅高達16%，那么，它的銷售情況怎樣呢？

　　中堂售樓人員：“我們從昨天到現(xiàn)在將近訂了6套房了，這套、這些都是昨天剛訂的。”

　　然而，記者在這里看到，幾百平米的銷售大廳，除銷售人員外，僅有一個人坐在沙發(fā)上看報紙。

　　售樓小姐告訴記者，中堂樓盤僅剩下了23套房子還沒有銷出去，這次全部拿出來參加聯(lián)合行動，而這23套房中僅有幾套房子是不到100平方米的小戶型，但是朝向都不好，其余的大部分面積都在150平米以上的，總價都比較高，而且所有參加降價的房子是有條件的。

　　售樓小姐：“全款是82折，50%是91折，看你的付款方式，你沒有付到50%以上，我們是沒有折扣的。”

　　售樓小姐給記者計算了一套26層的155平方米的房子，如果按首付50%，享受9。1折計算的話，對于大多數(shù)消費者來說，也是一筆很難承受的數(shù)目。

　　“你要50%是180萬左右，189萬多，首付90萬左右。”

　　記者同時調(diào)查了離中堂幾公里的遠洋沁山水，這個樓盤也是被列入了聯(lián)合降價的名單，然而，這里的售樓人員卻告訴記者，沁山水樓盤既沒有降價，也沒有參加聯(lián)合降價的行動。

　　“目前我們售樓中心這里還沒有得到消息。”

　　“首付多少會有一個折扣？”

　　“50%，可以打99折。”

　　“99折，這給沒打一樣。”

　　“對，就省點事，太少了，99折等于沒打，全款才97折。”

　　在北京的樓市上，如今打折已經(jīng)不是新聞，即使把折扣打到最低，對市場的沖擊力也只是強弩之末，為什么一直被認為只漲不跌的北京樓市如今也出現(xiàn)賣不動的情況？再來聽聽另一個樓市上的重量級聲音。

　　對于北京26家房產(chǎn)企業(yè)商品房首次聯(lián)合大降價的行動，北京地產(chǎn)界的人士怎么看呢？

　　北京市華遠集團總裁任志強：“根本不是那回事，沒有組織起來的時候，就可能已經(jīng)降了，去年12月建委監(jiān)測的260個樓盤里，就有96個樓盤降價，今年2月初，北京政協(xié)組織的調(diào)查，有接近300個樓盤都在降價。”

　　華遠集團總裁任志強告訴記者，21家房產(chǎn)商商品房聯(lián)合大降價并不是什么新鮮事，從去年底到現(xiàn)在，北京市90%的樓盤都在以各種形式進行降價促銷。北京市統(tǒng)計局去年12月份的統(tǒng)計表明，北京三環(huán)以內(nèi)的房價，每平米平均下降了4000元，四環(huán)到五環(huán)之間，每平米平均下降了800元左右，而北京的燕郊地區(qū)，降價的幅度有的超過了50%。那么，這次北京26個樓盤聯(lián)動調(diào)價，是不是說明北京的房價還有進一步下調(diào)的空間？

　　任志強：“我不認為是，我剛才舉了很多例子，有的要看企業(yè)情況，有的要看樓盤情況，為什么有泡沫？有的人把粉絲當魚翅賣，當房價上漲的時候，有的開發(fā)商的房子并不是很好，但是他也提了一個很高的價格，他就該降價，但是有些人本身做的就是魚翅，你還非要那個魚翅降價，說別人都降了，你為什么不降，那房子不一樣啊。”

　　任志強認為，地段、建筑質(zhì)量不一樣，使樓房的價格也不平均，北京大部分地方房價已經(jīng)降到很低了，真正沒有到底的只是個別樓盤，消費者不能指望高檔樓盤，也降到普通樓房的價格。

　　任志強：“我認為7、8萬的房子，降一半你也買不起，就不該討論它，就像我們買汽車的時候討論勞斯萊斯，他和汽車降價有什么關(guān)系，你本來也不是坐勞斯萊斯的人，老百姓更關(guān)心的在15000以下的房子。”

　　任志強告訴記者，今年以來，上海、北京、深圳和重慶等地，都出現(xiàn)了樓房交易量上升的跡象，這并不是因為各地房屋降價促銷搞得好，而是春節(jié)前國家出臺了二手房交易減免稅費的政策，使二手房交易迅速的活躍起來，同時也帶動了一手房和新房的交易上升，這是不是意味著房地產(chǎn)市場開始復蘇？樓房不再會有降價的空間？

　　任志強：“那就要看市場和政策，如果宏觀經(jīng)濟向上，可能就沒有空間，如果宏觀經(jīng)濟接著往下跌，一塌糊涂的話，那不降價，也得降價。”

　　任志強在房地產(chǎn)行業(yè)素有強人之稱，經(jīng)常拋出一些語驚四座的言論，而這次他再次拋出魚翅粉絲論，也給當下的樓市投下了一塊石頭，房地產(chǎn)市場這個春天亂花飛濺迷人眼，到底是以次充好的粉絲在攪局，還是政府出手之后，交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)了量價背離？再來聽聽專家的意見。

　　對于這一次北京26家樓盤聯(lián)手調(diào)價的消息，中國社科院研究員曹建海坦言，他對其真實性表現(xiàn)懷疑。

　　中國社科院研究員曹建海：“這里面不排除有的是假降價。”

　　在26家調(diào)價樓盤中，曹建海注意到有這樣一家樓盤的價格變化。

　　曹建海：“一月份是9175元，2月份9405，那么現(xiàn)在10000元的優(yōu)惠價實際上是漲價了，它這是什么意思，這就是假降價。”

　　除了部分樓盤的假降價，更多的樓盤是把朝向不好、樓層不好的房子拿出來做假優(yōu)惠，曹建海說，開發(fā)商打出降價的旗號，其真實的目的不外乎是為了吸引公眾的眼球，做秀而已，實際上并沒有給購房人太多的優(yōu)惠。

　　曹建海：“應(yīng)當是宣稱的目的更強一些，目的是促銷，目的是造勢，目的是形成人們的恐慌心理。”

　　在曹建海看來，盡管近期北京、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動而成交回暖，但是房價下降仍然是大勢所趨。

　　曹建海：“我覺得這是一個短暫的現(xiàn)象，不管是珠三角還是北京，房價跟居民收入相比仍然是過高，所以下降的趨勢仍然不會因為政府救市而有所改變。”

　　曹建海說，在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中國目前這個比例大約在12倍左右，也就是說一個居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。

　　曹建海：“這個遠遠超過了公認的合理比例，住房的消費住房的購買透支了很多購房者的其它的消費。”

　　根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計，2008年全國空置房面積達到1.64億平方米，曹建海認為這需要很長的時間去消化，再加上目前經(jīng)濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續(xù)下降的空間。

　　曹建海：“那么我的判定是還有40%到50%的降價空間，谷底可能在兩年之后。”

　　半小時觀察：房地產(chǎn)：當拋掉政策拐杖

　　或許，在第十個產(chǎn)業(yè)振興計劃出臺之前，房地產(chǎn)商們還抱著最后一絲政府出手救市的幻想，但隨著幻想化作烏有，房地產(chǎn)業(yè)界那種只以為是陣痛的擔憂，很快升級為對產(chǎn)業(yè)命運的懸疑。盡管眼下的小陽春帶來一絲暖意，但接下來的酷暑如何煎熬，一場真正的考驗可能會即將登場。

　　是誰把樓市帶入了這條險途？是追漲殺跌的購房者？還是見死不救的銀行？其實都不是，真正制造了這場噩夢的，正是開發(fā)商自身。任何一家企業(yè)，自己的生存靠的是自身的能力。可我們的房地產(chǎn)行業(yè)，多年來養(yǎng)成了一種通病，一方面高度依賴政府政策，一方面仰仗市場的浮躁心理。拄著這樣兩條拐棍的房地產(chǎn)，其實與華爾街的金融衍生品如出一轍，充斥著五彩繽紛的泡沫，而泡沫里面只有越來越多的空虛。當泡沫無度膨脹，遠遠背離老百姓購買能力的時候，自然會破裂，而我們現(xiàn)在就正好處在從識破泡沫到泡沫破滅的時間點上。

　　不自救就自斃，而房地產(chǎn)業(yè)的自救之路只有一條，把房價降到老百姓可以承受的地方，讓利潤回歸到正常合理的位置。

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