本報記者 鄭盎 晏耀斌 兩會報道

　　房地產市場的萎縮，看似金融危機引起的，實則蘊藏著深層次原因。

　　通過在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市，選取62個不同規模、不同所有制的房地產開發企業的81個項目就“房地產企業的開發費用”進行了深入調查和分析研究，在今年兩會上，全國工商聯在一《我國房價何以居高不下》提案中提出，房地產開發的總費用支出一半流向政府是主要原因。

　　全國工商聯為此提出，要想發揮房地產在國民經濟當中發揮支柱性作用，必須從稅收制度和土地配給制度上入手進行改革，讓房地產行業的發展回歸理性和科學發展的軌道。工商聯在提案中指出，開發企業的直接成本中主要為土地成本，最高比例達到58.2%。“土地財政”現象的產生，政府成為了最大的受益方。由于政府所得部分在房地產開發成本當中是剛性的，這就使得近年來房價居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。

　　房地產稅費偏高且呈增加趨勢也是房假走高的一個重要原因。提案以北京為例，開發企業在房地產開發過程中需要與20多個政府部門打交道，需要繳納的各種費用多達20多種；廣州的開發企業在開發過程中需要與30多個政府部門打交道，繳納多達20多種收費。據統計，除土地成本支出外， 目前我國房地產企業稅收占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。其中開發環節稅收占到總支出的2.00%，銷售環節稅收占到總支出的17.06%。在全部稅收中，營業稅和地方附加稅所占比例最高，占到了全部稅收的48.84%。房地產行業不景氣，受損失最大的首先就是財政收入。由于房地產投資大幅縮減，2008年大部分城市的土地拍賣價格較2007年下降了一半左右，這大大降低了政府可用財力的可持續性。而且，由于商品房滯銷，房地產開發企業無法回籠現金，這也使得金融機構面臨潛在的巨大風險。另外對于國民經濟而言，由于與房地產行業相關聯的產業眾多，房地產業這些年的快速發展帶動了上百個相關行業的發展，解決了大量就業，房地產行業目前的衰退就很有可能影響其他行業的發展，從而引發較為嚴重的社會問題。

　　由此，全國工商聯在上述提案以及另外一份《振興房地產市場拉動消費促進經濟增長》都提出了通過對稅收和土地配給制度的改革，讓房地產市場回歸理性和科學發展的軌道。

　　第一， 將房地產稅收集中到保有環節。稅收方面，建議將一次性收取的土地租金和集中在開發和銷售環節的稅收整合為統一的房地產稅或物業稅，延遲到房屋保有環節征收。

　　第二，改革土地招拍掛制度。要改變過去的純粹以“價高者獲得土地”的招拍模式，實現既可有效配置土地資源，同時也會大大促進社會環境的和諧發展。

　　第三，適時調整或取消土地增值稅。土地增值稅是1994年在宏觀調控背景下針對經濟過熱出臺的措施。但現在整體經濟和房地產形勢開始下滑，預先提留土地增值稅給房地產企業造成很大的資金壓力，可考慮適時調整或取消。

　　工商聯：鼓勵農民通過專業合作社流轉土地

　　本報記者 鄭盎 于濤 兩會報道

　　3月5日，《華夏時報》記者在全國工商聯舉行的界別討論會上獲悉，農村土地流轉問題是本次工商聯重點討論建議的話題之一。對此，工商聯認為，國家應采取措施扶持土地股份合作社的組建和發展，把它們培育成為土地流轉的受讓主體，并提出如下建議：

　　1、鼓勵農戶在自愿基礎上成立土地股份型農民專業合作社，引導農民由傳統的產銷合作向新型的產權合作方向發展。

　　2、加強對農民專業合作社負責人的培訓和引導，提高其素質，推動傳統合作社向新型的土地股份合作社轉變。

　　3、鼓勵社會資本與農民專業合作社合作進行農用土地開發，并從政策和制度方面保障農民對入股土地享有長期增值收益權。

　　對已經實現土地入股的農民專業合作社，可以通過合作社完成對農民承包地地塊的確權、登記和頒證工作，并以法律或公正手段對土地的所有權進行進一步界定，保障農民對入股土地享有長期增值收益權，并給合作社頒發土地使用權證。允許社會機構對合作社持有的土地使用權證進行評估，作為銀行抵押貸款、融資和投資入股的有效憑證，以提高合作社對社會資本的談判能力。

    相關專題：

    2009兩會經濟報道

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