保障性住房投資建設(shè)成為4萬億元投資措施的第一項(xiàng)

　　2007年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》構(gòu)建了住房保障政策后續(xù)發(fā)展的基本框架，2008年逐步落實(shí)了該意見提出的一系列措施。一是明確提出住房保障的目標(biāo)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求，提出2009～2011年，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造。按照規(guī)劃提出的工作目標(biāo)，三年解決747萬戶低收入家庭住房困難，加上目前已解決的住房困難的200多萬戶低收入家庭，全國(guó)1000萬戶低收入住房困難家庭的住房問題將基本得到解決。二是保障性住房的稅收減免政策。根據(jù)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位、房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人等主體在符合相關(guān)條件的情況下，可以獲得營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅以及所得稅等方面的優(yōu)惠。

　　2008年第四季度在保增長(zhǎng)政策的推動(dòng)下，保障性住房投資計(jì)劃大幅增加。11月份，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。其中第一項(xiàng)是加快建設(shè)保障性安居工程。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)，其中安排2800億元用于保障性安居工程。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

　　目前，金融危機(jī)已演變?yōu)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯減速，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也相應(yīng)放緩。2009年房地產(chǎn)政策的基調(diào)為：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇在根本上取決于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)見底、何時(shí)開始復(fù)蘇取決于以下幾個(gè)條件：一是世界經(jīng)濟(jì)和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。2009年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將非常嚴(yán)峻，目前尚無法判斷經(jīng)濟(jì)衰退會(huì)何時(shí)見底。二是價(jià)格調(diào)整到位。實(shí)質(zhì)性降價(jià)能夠使更多的持幣待購(gòu)的潛在購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。三是市場(chǎng)成交量恢復(fù)。市場(chǎng)成交量的回升是房地產(chǎn)市場(chǎng)見底的一個(gè)重要標(biāo)志，隨著成交量的回升，價(jià)格將會(huì)止跌企穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成效將從市場(chǎng)供給中更大程度地顯現(xiàn)

　　2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策成效將在市場(chǎng)供給中更大地顯現(xiàn)。一方面，中小套型普通商品住房大量上市。在2006年推出“90/70”政策后，從2006年下半年開始，許多項(xiàng)目的規(guī)劃都進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，2009年將會(huì)迎來中小套型普通商品住房上市的高峰。另一方面，保障性住房供應(yīng)集中增加。隨著住房保障政策以及2008年各地住房計(jì)劃的落實(shí)，2009年，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房供應(yīng)會(huì)集中增加。

　　房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組加速，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步整合

　　當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整之中，預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組將呈加速之勢(shì)，主要基于以下幾點(diǎn)：一是行業(yè)自身的發(fā)展需要進(jìn)一步整合。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有6萬家，其中約1萬家沒有任何項(xiàng)目運(yùn)作。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)力差的企業(yè)將逐步被淘汰。二是目前市場(chǎng)下行及資金壓力推動(dòng)了行業(yè)的整合。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，商品房銷售周期的延長(zhǎng)，將使得開發(fā)企業(yè)的銷售回款速度放慢，資金嚴(yán)重短缺的情況不容易在短期內(nèi)得到緩解，資金鏈緊張將迫使部分企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組。三是具備了政策支持條件。《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》提出，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)積極調(diào)整，農(nóng)村土地制度改革的穩(wěn)步推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)積極調(diào)整。一是構(gòu)建住房保障制度將繼續(xù)深化落實(shí)，二是未來兩年擴(kuò)大內(nèi)需的4萬億元投資中用于保障性安居工程建設(shè)的2800億元逐步到位，將促進(jìn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)向中低價(jià)位、中小戶型商品房以及保障性住房用地供應(yīng)的傾斜。

　　農(nóng)村土地制度改革的穩(wěn)步推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的非公益性項(xiàng)目將不再采取征地的方式，而是進(jìn)入集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)；適度提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會(huì)保障；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等土地制度改革將積極穩(wěn)妥地推進(jìn)，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給方式、土地成本、土地供應(yīng)量等都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間

　　預(yù)計(jì)2009年房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間。主要原因有以下幾點(diǎn)：一是待售商品房的數(shù)量仍將繼續(xù)上升，供給量的增加將進(jìn)一步對(duì)房?jī)r(jià)形成壓力。二是世界經(jīng)濟(jì)和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在2009年仍然是比較困難的局面，外部經(jīng)濟(jì)難有起色決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整。三是由于成交量的大幅下降，開發(fā)企業(yè)將面臨比較大的資金壓力，導(dǎo)致其會(huì)采取進(jìn)一步的降價(jià)銷售措施，以緩解資金鏈緊張的壓力。

　　房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)有一定的預(yù)見性，恢復(fù)成交量應(yīng)成為政策的著力點(diǎn)

　　因地制宜地調(diào)控市場(chǎng)應(yīng)有一定的預(yù)見性：一是應(yīng)對(duì)目前市場(chǎng)的走勢(shì)有充分的判斷。對(duì)目前量縮價(jià)跌的市場(chǎng)趨勢(shì)應(yīng)該有一個(gè)明確的判斷，評(píng)估市場(chǎng)底部?jī)r(jià)格，充分考慮政策的出臺(tái)不可能有立竿見影的效果，應(yīng)把握政策措施的出臺(tái)節(jié)奏和力度。二是謹(jǐn)防后期市場(chǎng)可能出現(xiàn)的供求關(guān)系緊張。由于2008年以來，土地購(gòu)置面積和新開工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，同時(shí)市場(chǎng)仍存在持幣待購(gòu)的需求，要謹(jǐn)防在今后一年半至兩年的時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)供求關(guān)系緊張的狀況，對(duì)此要有預(yù)見性，防止由此引起市場(chǎng)的大起大落。

　　目前部分市場(chǎng)仍存在價(jià)格調(diào)整的空間，恢復(fù)成交量應(yīng)成為政策的著力點(diǎn)。部分市場(chǎng)上一些項(xiàng)目以打折促銷、直接降價(jià)等方式進(jìn)行著價(jià)格調(diào)整，由于2007年房?jī)r(jià)的大幅上漲形成了一定程度的泡沫，目前仍存在一定程度的價(jià)格繼續(xù)調(diào)整的空間。在價(jià)格基本調(diào)整到位時(shí)，在調(diào)控政策的支持下，逐步放大市場(chǎng)的成交量，核心是重塑市場(chǎng)信心，鼓勵(lì)持幣待購(gòu)的人群進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房。

　　作者單位：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心