要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用

　　——2009年房地產市場展望

　　浦湛

　　房地產市場仍處于深度調整之中

　　從房價、成交量、開發投資、土地購置規模的變化趨勢上看，我國房地產市場呈現深度調整的態勢。

　　第一，房價小幅漲跌，2008年底房價基本與2007年同期持平。從2008年8月開始，全國70個大中城市房屋銷售價格環比出現負增長情況，即8～12月，房屋銷售價格逐月下降，且降幅越來越大，8月份環比下降0.1%，到12月環比下降0.5%。房屋銷售價格同比漲幅呈明顯回落之勢，從1月的11.3%逐月回落，到11月漲幅降為1.6%，12月則出現了0.4%的負增長，即2008年底的房價低于2007年同期水平。

　　第二，商品房成交量明顯縮減，空置面積持續增加。2007年第四季度以來，購房者預期明顯發生變化，房地產市場觀望氛圍濃厚，商品房成交量大幅縮減。一方面，商品房銷售量持續大幅下降；另一方面，商品房空置面積持續增加。受商品房銷售量持續下降的影響，商品房空置面積相應地持續增加。2007～2008年，房地產市場交易量和價格之間的變化經歷了以下幾個階段：量價齊漲、價升量減、價滯量跌、量價齊跌，目前大部分區域房地產市場處于量價齊跌的狀況。

　　第三，房地產開發投資仍持續上升，但增幅開始下降。2008年，我國房地產市場經歷了明顯的調整，特別是下半年以來房地產開發投資增幅開始下降。到2008年11月份，其環比增速已連續5個月下滑。

　　第四，房地產開發企業各項資金來源全面趨緊。開發企業由“缺地不缺錢”轉為“缺錢不缺地”，資金鏈繃緊，資金取代土地成為瓶頸問題。2008年，房地產開發企業各項資金來源全面趨緊。從開發企業資金來源的各渠道看，銀行貸款增幅回落較大，銷售回款數量與2007年同期相比有一成左右的下降。

　　第五，土地開發速度放緩，開發企業土地購置意愿明顯下降。2008年，房地產開發企業完成開發土地面積與購置土地面積增速持續回落，土地供應結構調整成效顯現：一是土地開發速度放緩；二是開發企業土地購置意愿明顯下降，房地產開發企業新增土地儲備的規模縮小，土地市場以底價成交、流拍現象在部分地區不同程度地出現；三是從土地供應結構看，中低價位、中小套型的普通商品房用地和保障性住房用地增加。全國大部分城市這幾類住房的土地供應量占50%以上，有相當一部分城市超過70%。

　　房地產調控政策隨宏觀經濟政策調整而變化

　　房地產政策的調整與宏觀經濟走勢和宏觀經濟政策調整之間密切相關。2008年初實行“兩防”的宏觀經濟政策，也就是“防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹”。年中“兩防”政策調整為“一保一控”，即“保持經濟平穩較快增長，控制物價過快增長”。11月份經濟增長出現下滑，“一保一控”的政策調整為“保增長”。

　　房地產調控政策也隨宏觀經濟政策調整而變化。2008年前三個季度，仍延續2007年從緊的房地產政策，從第四季度開始，房地產調控政策發生了方向性的改變，由從緊的政策轉為利用金融、稅收等政策手段，加大對自住型和改善型住房消費的支持力度。

　　適度寬松的貨幣政策為房地產貸款“松綁”，降息政策鼓勵住房消費

　　2008年11月份的國務院常務會議提出，為抵御國際經濟環境對我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經濟政策，實行適度寬松的貨幣政策。適度寬松的貨幣政策開始對房地產貸款實行“松綁”，無論是對購房者還是對開發企業，都將從緊的政策調整為積極支持的政策。對購房者的貸款支持主要有以下兩點：一是降低首付。最低首付款比例調整為20%。二是實行貸款利率優惠。將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　對房地產開發企業的資金困境的高度關注，將對開發企業的貸款政策由從緊調整為“支持合理融資需求”，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。

　　減免交易環節稅收，鼓勵購買普通商品住房

　　2008年第四季度，對個人購房和售房環節涉及的契稅、印花稅、土地增值稅和營業稅進行了不同程度的減免。一是從11月份起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。二是對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三是對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。四對住房轉讓環節的營業稅，暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　農村土地制度改革的框架基本形成，對房地產市場將產生較大影響

　　十七屆三中全會通過了《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》，其中的幾個方面的政策對房地產市場將產生較大的影響：一是實行最嚴格的節約用地制度，從嚴控制城鄉建設用地總規模。二是改革征地制度。縮小征地范圍，城鎮建設用地范圍以外的非公益性項目將進入集體建設用地的流轉，不再采取征地的方式。適度提高征地補償標準，解決好被征地農民就業、住房、社會保障。三是實現農村集體建設用地流轉，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權。四是農村宅基地和村莊整理所節約的土地可以調劑為建設用地。

　　地方政府出臺鼓勵購房的政策，強化地方政府穩定房地產市場的職責

　　中央提出宏觀調控要有預見性和靈活性，要把握好宏觀調控的重點、節奏、力度。對房地產市場的調控也是如此，針對不同發展階段的區域市場，在政策上不應“一刀切”，要因時、因地制宜，體現出一定的適應性和彈性。在2008年12月國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中，提出強化地方政府穩定房地產市場的職責，指出各地區在執行中央統一政策的前提下，可以結合當地實際，進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施。

　　面對房地產市場出現的量縮價跌的情況，部分地方政府出臺了鼓勵購房的政策，取得了不同程度的效果。主要的政策手段包括：一是地方財政補貼。如西安政府給予購房者0.5%～1.5%不等的購房補助，沈陽恢復實行每平方米10～20元的購房補貼。二是減稅政策。如河南對購買普通商品房的購房者給予一定比例的契稅減免，長沙對購買二手普通商品房的，營業稅由財政給予全額補貼。三是住房公積金政策。如河南對購買首套自住商品房申請公積金貸款的，首付額度由目前的30%調減為20%，最高房貸額度根據各市情況適當提高，貸款期限可延長至20～30年；沈陽等地提高住房公積金貸款的年限和限額。四是上調普通住房標準。通過普通住房標準的調整，放寬享受優惠政策的住房交易范圍。

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