地價是房價的風向標

　　2007年，許多大中城市出現土地拍賣樓面價高于附近在售房產價格的瘋狂情況。這種“面粉比面包貴”的情況往往發生在房地產泡沫的瘋狂期。這一時期土地拍賣價格屢屢出現短時間內翻番，各種類型的“地王”層出不窮。

　　而在2008年以來，土地拍賣價格回調明顯，屢屢出現流拍和底價成交的情況；深圳有的成交地塊價格回落到2005至2006年的水平；同時各地的退地風波不斷。

　　土地拍賣價格對于房地產價格有指導作用，特別是新成交的低價土地逐步進入開發后對附近的高價樓盤銷售有較明顯的沖擊作用。1988年12月日本地價提前房價約兩年見頂。

　　2008年6月，北京市國土局等三部門發布了《北京市2008年度土地供應計劃》，該計劃內容包括：2008年計劃供應住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經濟適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應計劃的41.7%，而限價房、經濟適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應計劃更是差距甚大。

　　2008年由于開發商資金緊張、對保障性住房建設熱情不高導致了土地成交量的低迷，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應將十分充足。

　　此外，2009年成交土地的樓面價將出現回落。一方面是因為，開發商面對低迷的市場，投資開發將更加理性，爭奪地王的現象不會再現。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產生影響。

　　朱曉東認為，如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環境下，高樓面價已經喪失了存在的基石。

　　同時，流動性的緊縮對房地產市場也有較大影響。房地產開發是一個高資金杠桿的行業，流動性的緊縮會使房地產企業獲得開發貸款的難度增加，財務成本上升。證券市場的大幅下跌也使得上市融資的道路基本上被堵死。

　　因此，很多房地產企業的資產負債率和現金流不容樂觀，特別是一些2007年高價拿地、快速擴張的房地產企業。

　　面對行業洗牌，在去留問題上，饒及人認為，如果你有足夠的糧草可以撐過去的話，你不用轉行。對于有實力的房地產開發商，低買高賣是勝利的黃金定律。所以在這個時候應該抄底，大膽進場。對于實力不夠的人，則考慮暫時隱退江湖是一個好選擇。

 

　　現在該不該出手？

　　自2007年下半年24號令出臺以后，政府對保障性住房的建設力度明顯加強，而且，未來以大力發展保障性住房為主體的房地產市場的發展方向已經確立。這種轉變從根本上改變了京城樓市的發展格局。

　　2009年北京樓市兩極分化的現象會更加明顯，高檔項目由于資源稀缺、抗跌性較強、消費群體較為明確，仍然會受到開發商的青睞。而另一端的保障性住房在政府的大力推進下，建筑的規模也將進一步加大。而位于中間部分的普通住宅市場則會面臨著諸多的考驗。

　　2008年不僅銷售同比下降明顯，開發商開盤入市的力度也明顯下降，尤其是奧運會后的8、9、10三個月，開盤項目個數同比下降了近五成。供應減少、銷售下降，市場的供需雙方處于僵持局面，不僅僅是購房人，包括開發企業也對后市的預期較為悲觀，市場的艱澀、資金鏈的緊繃令開發企業放緩了新盤供應的節奏，2009年上半年，如果市場仍未出現回暖，新盤上市量將進一步減少。

　　沿海地產集團副總裁成實在接受《小康·財智》記者采訪時認為，在目前情況下，所有開發商就三件事：第一保現金流；第二放緩開發速度；第三減緩開發面積。

　　“現在這么多存量，大約24億的施工面積，現在每年消耗大概5億，要4、5年才消耗完，再盲目開發肯定不行。”成實說。

　　成實告訴《小康·財智》記者，沿海的策略主要是保證三年滾動開發的土地儲備，買多了也沒有用，買多了我們資金壓力也比較大。“從現在的形勢來看，大家都知道整個市場不是特別好。所以，在這樣的情況下，在開發規模上肯定要做一些調整，不可能市場這么差的情況下你還造那么多房子。”

　　成實認為，開發商現在要苦練內功，把產品做上去，把質量做上去。“我認為企業轉型再不要有暴利的幻想，企業要轉向，你整個經營模式不像以前那樣一下子可以收到很多錢。要轉型到提高服務，因為房地產在中國是一個很粗放型的行業。因此要向產品創新發展，要從產品本身向服務轉型。”

　　“今年‘五一’之前房地產行業會比較黑暗。”饒及人認為，買房子是有周期與季節性的。在任何一個地方，冬天都是老百姓不太想買房子的時候，因為景觀不好，氣侯不好導致心情不好。買房子不是今天看了，明天就買了，它需要跑好幾次，來回商量。

　　饒及人舉了個例子，就美國來說，每年的數據從12月份開始到第二年3月份任何的數據都是不可采信的。而春天來的第一個節日——“五一”是一個關口。“我認為房價到“五一”之前是最低點了。追根究底，中國人口對房產的硬性需求還是非常大的。只是現在買方氣氛受到大環境的影響，受到失業率的影響，就是不下手，想買的人還想再看明年。”

　　“現金流是最重要的。一個企業倒閉并不是因為沒有生意，而是因為沒有現金流，尤其是房地產企業，所以我認為在‘五一’之前是一個分水嶺。”饒及人說，“作為我們房地產從業人員來講，我希望在年底的時候能夠回升，但是就今年整個房地產的成交量，還有整個市場情況來預測，基本上是比較悲觀的。”

　　對于“五一”是分水嶺的說法，成實卻表示出自己的不同見解。他認為，“現在預測‘五一’將回暖幾乎就是瞎猜，到底有沒有回暖，主要還是要看2～3月的真實交易量后才能做出正確的判斷。”

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