房地產市場的觀望氛圍愈演愈烈，無論是專家還是開發商，對2009年的房地產形勢都樂觀不起來，那么今年該不該出手買房呢？尤其是即將到來的“五一”期間。

　　文︱《小康·財智》記者 范穎華

　　春節后的樓市依然蕭殺。看來，去年整個房地產行業的久旱無雨直接導致了今春的樓市缺乏綠意。

　　根據北京市房地產交易網的統計，春節前一周(1月19日至1月25日)，北京市住宅成交量為865套，環比下跌過半；春節期間(1月26日至2月1日)，北京市房屋成交量更是跌至37套，環比下跌九成。

　　上海樓市則是量價齊跌。有數據顯示，春節長假7天上海全市商品房成交面積為1.86萬平方米，相比上一周減少了87%；成交均價為11654元/平方米，相比上一周下跌了15%；中心城區新建商品住宅則幾乎 “零成交”。

　　廣州和深圳的銷售情況同樣不樂觀。廣州市今年春節期間總成交量為283套，同比去年春節下降了12.5%。深圳在春節7天內商品住宅成交總套數為77套，環比減少83.65%，其中1月26至28日三天成交量為零。

　　除上述城市外，杭州、南京、長沙、合肥等省會城市在春節期間的住宅成交量也只有兩位數，天津、濟南、東莞、包頭等城市甚至交出了個位數的成績單。唯有重慶和成都情況稍微良好，成交量分別達到418和179套。

　　就看地方政府的了

　　在2008年年底“國三條”出臺之后，2009年1月23日，北京市也選擇在舊歷除夕之前發布了第二輪樓市新政。該新政包括：徹底松綁購買二套普通住房的貸款限制、暫停對外國人在京購房的相關限制等較大力度的刺激政策。

　　其中，營業稅和契稅的多項減免措施，使得二手房交易成本大幅下降，以一套年滿2年價值100萬元的普通住宅而言，按此政策在年內轉讓將節省7萬元稅款。

　　2008年12月18日，重慶市政府出臺的“刺激房產消費”意見，明確“從2008年12月1日起，市內購買住房的個人按揭貸款本息，可抵扣產權人個人所得稅的地方提留部分”。雖然該政策在出來伊始就遭多方面的質疑之聲，但這至少也說明了地方政府救市之急。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一在接受《小康·財智》記者采訪時認為，中央政府這些措施的力度是比較大的。而且去年12月20日國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的意見》有兩個明顯的特點：一是充分考慮房地產區域性差異大的特點，強化了地方人民政府穩定房地產的政策，允許地方政府在中央統一政策的前提下，可以結合當地的實際進一步采取一些政策措施；二是實行減免稅政策。

　　朱中一說，“過去國家的調控文件往往是強調了中央的文件要求地方要堅決執行，這次則強調了地方可以根據自己的情況出臺更加有利于促進市場發展的措施。”

　　但是，朱中一也同時表示，國家層面的政策已經出的差不多了，接下來應該是地方政府因地制宜采取措施。

　　朱中一告訴《小康·財智》記者，對于房地產企業而言，要充分認識房地產市場的調整是市場客觀規律的表現。有了這個認識就應該主動順應市場，順應形勢，從內部找原因；抓住政府出臺政策的機遇，以合理的價格和高的質量促進商品房的銷售。

　　在采訪中，美國龍安集團行政總裁、前美國紐約市規劃局局長饒及人(James Jao)告訴《小康·財智》記者，國家雖然承認房地產產業是支柱產業。在未來，至少在09年政府不會再有更多利好的消息刺激房地產行業的成長，而主要精力是在防止失業人群的上升。因為，在中國最大的挑戰就是就業問題。“所以，我估計今年的房地產業，中央政府應該不會有更多利好的消息。”

　　北京市統計局2月5日發布2008年北京市房地產市場運行情況數據。去年，北京市銷售住宅套數下降32.5%，政策性住房占銷售套數的三成。新建房價格連續四個月環比下降。

　　北京市統計局專家分析，去年下半年以來，在國內外宏觀經濟下行的背景下，北京市房地產市場進入全面下調的深度調整期：開發投資下行，建設步伐放緩，開發面積全面下降，市場觀望情緒濃厚。

　　北京市統計局數據顯示，去年北京市商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年下降38.6%。銷售商品住宅面積1031.4萬平方米，同比下降40.4%。其中住宅期房銷售面積下降39.6%。

　　2009年房價將繼續回落

　　2007年的時光已經一去不復返了。

　　與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比，2008年排長隊買房，托人找關系買房的現象已經不復存在。在政府調控、開發商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。

　　盡管開發商挖空心思的打折、降價促銷，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發生了改變，樓市也從賣方市場轉向了買方市場，這種情況下，購房者的購房行為變得越來越理性化。

　　2009年樓市供大于求的基本面不會發生明顯的變化，交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場規律來看，在樓市預期不發生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正的調動起來，而這就需要開發商大幅降低產品的價格。

　　然而，2009年入市的項目大多是開發商2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發企業資金鏈斷裂，將可能出現大量低價拋售的現象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，整體的交易量自然也難迅速回升。

　　根據《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數據對美國房價收入比最高地區的排名，當時美國房價收入比最高的3個城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州圣地亞哥，房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。而加州正是美國此次房價下跌最嚴重的區域，也是銀行貸款壞賬率最高的區域——2006年次級貸款發放規模最大的10家美國企業有7家注冊在加州。

　　對比中國的情況，有統計數字表明：截至2008年3月，中國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，遠高于合理水平。考慮到居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭平均需要20至30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，極大地擠壓了其他消費需求。

　　另一方面，通過不同收入人群的房價收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年開始的房價加速上漲趨勢。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房價收入比分別約為4和6.8。他們比較寬松的房價收入比和充實的購買力成為這幾年房地產消費的主要人群，也快速抬高了近年來房地產交易的邊際價格。而目前這部分人群的需求已經得到了基本滿足。

　　事實上，2008年北京房價已經進入了周期性調整期，受此影響，2009年北京房價仍將是下行趨勢，而且，短期內不會出現反彈的跡象。

　　在全國范圍內，乃至一些二三線城市房價也均在有所再行。廈航地產總工室主任、項目經理羅立波在接受《小康·財智》記者采訪時說，在廈門島內，絕大多數樓盤已經在降價，但這應該還不是最低點。目前均價在7000到8000元，至少還有10%的空間。

　　亞豪房地產服務機構營銷總監朱曉東向《小康·財智》記者分析，房價自2003年以來一直呈上漲的態勢，特別是2006、2007兩年，上漲的速度非常快，已經遠遠偏離了價值本身，這必然會導致價格向相反的方向變化。而北京的房價到2008年下半年才出現實質性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉，預計2009年總體房價水平將會繼續回落。

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