北京房價應該回調

    專家曝光開發商成本

    委員稱拿地成本應降

　　昨天，市政協委員、首都經濟貿易大學不動產研究所所長洪亞敏教授、中國房地產經紀人聯盟秘書長陳云峰做客本報“熱點話題會客廳”，與讀者及網友就北京房價底線問題展開討論。訪談中，洪亞敏認為，就目前來講，北京房價相對于百姓的支付能力而言是高的，應適度回調。陳云峰則認為，今年上半年是抄底的好時機。

　　【今日話題】

　　北京房價降到多少是開發商底線？

　　話題背景：北京房價在2006至2008年上半年突飛猛漲，2008年底房價出現波動，顯現下行趨勢，但許多人認為目前北京房價仍然很高，而一些開發商仍在拼命死守。買與不買，降與不降，均處在相持與博弈之中。

　　◎關于目前房價

　　陳云峰：五環附近1萬/平方米較合理

　　作為研究房地產政策的專家，政協委員洪亞敏說，從2006年到2008年上半年，北京房價經歷了一個快速上漲的階段，這種漲幅讓市民難以承受。就目前來講，房價相對于百姓的支付能力而言，是高的，適度回調房價是應當的。下調房價將使整個房地產市場從前一階段的過快、過高增長，相對回歸理性。只有回歸到這樣一個理性狀態，才能在一個比較合理的程度上形成供給和需求的均衡，使百姓消費更加健康，也更有利于房地產市場健康發展。

　　作為房地產行業的業內人士，陳云峰以北五環立水橋區域為例，大膽曝光房地產內部成本情況。他說，目前北五環地區政府公布的土地價格為4000元/平方米，開發商按照這個價格從政府買地。拿到地塊后，開發商在開發時還有許多成本，包括鋼筋、混凝土、電梯、水電氣暖等建筑安裝成本，這部分成本大約需要在土地原有成本上增加2000元/平方米，再加上修建幼兒園、人防設施、地下車庫等小區配套設施的建設成本，以及房地產開發公司聘請人員等一些間接成本，每平方米的成本就達到了7500元—8000元。此外，開發商還需要從開發中獲得利潤，“以賺取20%的利潤來估算，天通苑立水橋區域的房價，只要不高于一萬，就是比較合理的價格。”陳云峰說。

　　針對北京房價降到多少相對合理，陳云峰分析說，五環附近的房價1萬元/平方米，四環1.3萬—1.4萬元/平方米，三環房價在1.7萬—1.8萬元/平方米。“我認為這樣的房價就比較合理了，指望房價再回到2004、2005年的水平不太可能”。

　　◎關于價高原因

　　洪亞敏：政府應該降低土地出讓金

　　陳云峰認為，導致目前房價高的一個很重要原因，就是房地產商從政府拿土地時土地出讓金很高，而這部分成本房地產商自然要轉嫁到購房者身上。所以，他對本次兩會上傳來的“政府應降低土地出讓金”的呼吁完全贊成。

　　此外，陳云峰表示，很多開發商目前仍在選擇做“豬堅強”，堅決不降房價。“一些開發商就在這里挺著，還想得到那么高的利潤，這是很不明智的。”陳云峰說，開發商應該看看老百姓的需求，主動向百姓靠近，不能總奢望政府救市。

　　對陳云峰提到應通過降低土地出讓金的方式實現房價成本降低的做法，洪亞敏認為并不能解決大問題。洪亞敏說，真正的地價構成中，土地出讓金只是很小一部分，地價漲得過快是因為城市居民的拆遷補償款漲幅過高，這個漲幅已經不亞于房價的漲幅，開發商從政府拿地，其中一部分地款又由政府分給了拆遷居民。

　　洪亞敏介紹，從2006年底到現在，城八區的拆遷補償漲得最多的已經翻了兩番，甚至更多。目前房價漲幅雖然回落，但在征地拆遷補償方面，拿地的成本還會繼續往上漲。這個問題非常值得關注，怎樣讓開發商合理定價，怎樣能夠把拿地成本適當降下來，都是決定房價高低的關鍵問題。

　　洪亞敏說，要想把房價降下來，我們需要在方方面面努力。開發商要精打細算，控制成本，拿一個合理的利潤；政府要降低土地出讓金，這也是應該的。但是這些都不能使房價有質的降低，要想有質的降低還要再想辦法。

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