“新土改”商機

　　和其他改革一樣，牽涉到數億人利益的“新土改”注定不會一帆風順，對于改革細節的討論也將繼續延續，但可以明確的是，“新土改”不僅屬于農民，也是很多企業乃至城市居民的商機。

　　最順理成章的是，“新土改”是屬于現代農業的機會。從小農經濟到大農業，土地流轉為農村土地集約化經營創造了條件。

　　曾任安徽鳳陽縣小崗村書記、村長的嚴德友如今經營著一個葡萄種植園，面積約200畝，其中大部分土地是經流轉到了他的名下。在這個角度來說，嚴德友已經是一個全新意義的“地主”了。

　　不僅個人可以成為“新地主”，企業同樣可以成為“新地主”。亞盛集團(600108)一年前開始實施“馬鈴薯產業化發展”項目，在十七屆三中全會提出鼓勵土地流轉后，公司已開始從農民手中租賃土地，建成大規模生產基地，進行訂單式生產。公司目前在內蒙古鄂爾多斯種植了1000畝“大西洋”品種馬鈴薯，2009年將增加到2000多畝。

　　土地流轉除了有助于農產品加工業發展外，在中國社科院農業發展研究所所長張曉山看來，流轉中介和金融服務機構也有望應運而生。“政策只不過給一個大的框架，建立健全土地流轉市場。建立健全土地流轉市場，怎么樣發育中介組織，構建一個什么樣的平臺，需要在實踐中探索。”

　　在房地產商的眼里，“新土改”也是一個商機。廣州維森置業有限公司董事長張維倫對記者表示：“中央新政策帶來了機會：在不改變農業用地屬性的情況下，從事房地產的開發。”

　　2007年之前，維森在成都、重慶操作過類似的“農業地產”項目，積累了一定的經驗。當時的項目主要是嫁接房地產和農業的“農家樂”：原先的山區土地經濟效益不佳，就有商人將土地經營權從農民手中轉租過來，依然是農業用地，先是苗圃場，種草、種樹，成為房地產的配套產業，經濟效益明顯改善；接下來與地方政府合作，開發農業旅游項目“農業大觀園”。其中既有農貿市場，又有體現鄉村特色的公園，還有農舍改造后建立的小別墅、農家樂。一塊原本種植農作物的土地經改造后產生了巨大的綜合效益。地方政府對此也很感興趣，因為拉動了當地經濟。

　　對房地產業傳統的理解通常止于住宅、商用物業、工業地產，而農業地產的商機可以存在于旅游地產、養老休閑、農產品貿易等多方面。對農業地產的開發既挖掘了土地的潛在價值、提高了土地利用效率，又不改變耕地屬性、避免觸碰“紅線”，可謂效率與穩定兼顧。

　　中央新政給開發商指出了全新的道路。把房地產與其他產業進行嫁接的“復合地產”終于可以名正言順地進入農業。“實際上，中國的土地并不少，關鍵是利用率太低，農民缺乏經營頭腦。農業地產開發既能確保農業用地屬性不變，又能大幅提高土地的使用效率。”

　　面對2009年，張維倫準備大展拳腳。除了耕種用地流轉、類似“大觀園”的農業地產開發以外，農民住房的升級換代也是張維倫的另一個目標，兩者還可以結合起來，由開發商進行整體開發。

　　“未來開發商應該‘農村包圍城市’。”張維倫總結道。

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