昨天舉行的國務院常務會議研究確定了促進房地產市場健康發展的政策措施,除了住房轉讓環節的營業稅減免政策外,還針對第二套房的貸款政策。業界普遍據此認為,第二套房貸已經放松。

　　但記者在查詢去年12月銀監會和央行聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》時看到,其中已明確表示,已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行。顯然,國務院此次“新政”中所謂放松第二套房政策只是個“美麗的誤會”。

　　房貸中介公司上海凱弈投資咨詢管理有限公司總監趙煒告訴《第一財經日報》,之前銀行一直在參照上述規定給予符合第二套房政策的購房者以首付成數及貸款利率的優惠。因此,國務院的提法其實僅僅是重申了已有的政策而已。

　　但易居分析師付琦則認為,在10月底財政部出臺下調契稅,免征印花稅和增值稅的政策之后,銀監會針對業界關于改善型住房是否意味著放開第二套房貸款的說法,特別發布文件稱,只是沒有貸款的再次購買普通住房的居民方可享受房貸優惠。因此,在他看來,此次國務院的房產“新政”對銀監會的上述規定,仍然是有所放松。

　　但多位地產分析師還是對記者表示,此次“新政”并沒有什么新意。易居地產分析師薛建雄認為,市場已經對政策疲憊,如果沒有實質性利好,不會對市場有較大的影響。

　　事實上,在10月底財政部政策及隨后各地方政府的“救市政策”,包括11月底央行的大幅度減息的綜合作用下,全國各主要地包括北京、上海、深圳、廣州等城市的樓市成交量都出現明顯的回升態勢,但北京的成交量回升更多地緣于大量保障性住房集中成交。

　　進入12月之后,上海房地產市場前兩周的成交量并沒延續11月的增長勢頭,但基本上走勢已趨于平穩。

　　上海某地產營銷公司總經理對記者表示,從目前的情況看,上海樓市并不算糟糕,“每個月都有熱銷的樓盤”。對于此次國務院的“新政”,他認為,對政府來說,成交量是關鍵,從10月底至今出臺的各種針對樓市的政策,都是為了刺激成交量。

　　減稅降房價恐難實現

　　此次國務院“新政”中關于住房轉讓環節的營業稅減免政策,亦是旨在刺激成交量的最新舉措。但是,個人購房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅,此前許多地方政府都已自行出臺類似的“救市”政策。國務院昨天的表態,其實是正式承認了這些做法。

　　10月22日,幾乎與財政部政策同時公布的上海“14條新政”中,已明確規定,個人購買普通住房超過2年以上轉讓的,可免征營業稅。但值得注意的是,購房2年以內轉讓房產的,按照國務院的精神,將由此前的“全額征收”改為“差額征收”。

　　付琦認為,政府減免營業稅,目的在于減輕賣方的稅費負擔,從而降低二手房的價格。但是,賣方恐怕不會因為此次營業稅的減免而降價出手。“在當前各項優惠政策出臺,政府刺激經濟增長的決心下,將會增加賣方對市場未來的信心,因此通過減少賣方稅負來降低房價的想法,可能會事與愿違。或許只有急于出售的賣方才會減價賣房。”付琦說。

　　雖然政策頻出,但付琦判斷,對明年市場成交的走勢預期還不宜過分樂觀。他認為,11月市場成交還只是恢復到7月的水平,從整體來看,這是應有的正常的數據表現。但這并不意味市場已重新回到上升的通道。“在國民經濟形勢尚不明朗的情況下,房地產市場還將繼續處于低位運行的格局。”

　　上海某房產開發公司市場部經理也表達了類似的擔憂。

　　“現在公司內部開會時,管理層一致的態度是,做好在未來三四年間過冬的準備。”這位經理說。在他看來,真正能夠刺激樓市信心的,可能除了目前市場上傳言的藍印戶口、購房退稅等政策外,也只能等國內經濟甚至全球經濟的恢復了。