學者建言我國應緩征或不征房產稅

http://www.sina.com.cn 2008年11月09日 11:10 法制日報

　　近幾年來，無論是財稅部門、建設部門乃至學界，都有人呼吁學習美國的做法開征房產稅。房產稅到底是什么稅？美國次貸危機對我國征收房產稅有什么啟示？我國到底該不該征收房產稅？為此，記者專訪了中央財經大學法學院副教授金朝武博士。

　　記者：美國的房產稅或稱財產稅(propertytax)是如何征收的？

　　金朝武：在美國，房產稅或稱財產稅(propertytax)，是針對房屋所有人征收的一種稅。美國地方政府的財政來源主要有兩個：一個是銷售稅(salestax)，另一個就是財產稅。在美國，財產通常分為三種：土地、土地改良(improvementstoland，或稱人造的不動物產，如建筑物)、以及動產。他們所說的不動產(即房產)一般指的是土地和土地改良。稅務部門一般要求對房產的價值進行評估，而且實際上也會對房產價值進行評估。影響房產價值的因素很多，比如地理位置、房屋裝修情況、占地面積、是公寓還是獨棟房屋、房屋周圍學校的好壞、配套設施情況、等等。有的房子在二三十年前甚至更早的時候所處的位置可能不是很好，周邊設施不一定很完善，也沒有很好的中小學，因此可能繳納的房產稅比較少。而隨著社會的發展、周邊環境的改變、配套設施的完善，房屋的價值就升高了。

　　房產稅通常用一定的百分比來表述，也可以用千分率來表示(即房屋價值每一千貨幣單位的稅額)，因此也叫千分稅率。為了計算房產稅的方便，稅務機關一般將核定的房屋價值乘以千分率然后再除以一千得出。例如，如果一個房產的核定價值為50萬美元，所處位置為20個千分點的區域，那么該房產每年的房產稅就是1萬美元。

　　記者：為什么說房產稅或稱財產稅(propertytax)對美國次貸危機的形成起到了很大的助推作用？

　　金朝武：這是由于貸款利率的上調對買房人的影響遠沒有房產稅的上漲對房屋所有人的影響大。由于每年要繳納數額巨大的房產稅使得購房者在繳稅后再也無力支付月供了。斷供導致房屋被收回，而銀行拍賣價格又遠低于房產實際價值，進而導致銀行的破產，從而形成了次貸危機。

　　舉一個例子說：一般美國人的房產價值大多數在20萬至30萬美元左右(紐約、洛杉磯和舊金山是個例外)。利率上調2個百分點，買房人即便是零首付，每個月也只能是多支付兩百多美元。而房產稅在過去的二十年內對于許多房主來說，可能不是上漲了5個百分點，而是上漲了5倍甚至10倍！比如在美國汽車城市———底特律，有的普通房主在二三十年前可能只要支付幾百美元，而到了現在則可能需要支付七八千甚至一萬多美元。

　　同一個城市里同樣大小的房子，由于所處位置不一樣，所適用的千分率也不一樣，因此所需要支付的房產稅也不一樣。除此之外，如果是公寓或者并排房屋(相當于我們所說的雙拼別墅、聯排別墅、疊拼別墅等)的話，房主除了支付房產稅外，也還需要支付物業管理費(一般叫HOAfees或者condofees)。但是大部分獨棟房屋的業主不需要繳納物業管理費。美國絕大部分業主不管是否有錢，都通過銀行貸款購買房產(因為貸款利息可以稅前扣除)，因此絕大部分業主都需要支付月供。

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