本報記者專訪SOHO中國董事長潘石屹

　　在近期國家針對房地產市場出臺的政策中，多次出現“首次購買”“自住型”“90平方米以下”等字眼，不難看出國家在依靠住房拉動內需的時候更多的是面向保障住房。而保障住房政策出臺后對房地產市場究竟會產生什么樣的影響？本報記者專訪了SOHO中國董事長潘石屹。

　　保障性住房將改寫樓市格局

　　“住宅市場在從前主要是商品住宅，”潘石屹表示，“而現在增加了許多保障房，例如，廉租房、經濟適用房等。以北京為例，去年保障房用地規劃建筑面積是650萬平方米，今年這個數字是760萬，相當于每年面向市場推出10萬套保障房，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。因此保障住房對住宅市場將是一個巨大沖擊，市場格局要重新改寫。”

　　潘石屹分析，住宅房地產市場格局出現這樣的變化，對住宅開發商來說其市場空間在縮小。而當前住宅市場格局的調整到底進行到什么階段？潘石屹稱“目前是市場格局調整的陣痛期”。

　　住宅開發商應兩年前作調整

　　如果住宅市場格局發生改變，住宅開發商又該如何應對？對此潘石屹表示，“房地產商要適應這種市場格局的變化，不能適應的就會淘汰出局。”他指出：在目前房地產大形勢下，地產商做選擇是很困難的事，

　　“因為住宅，尤其是緊靠保障房的住宅，降價可能是選擇之一。但經濟適用房的地價是零，開發商的地價卻是通過“招拍”掛來的，二者的成本就不在一個水平上，“并且政府出臺一系列的政策明顯無誤地傳遞著一個信號：幫助低收入人群解決住房問題。每一條政策背后都重復著這個信號，可見政府的重視程度。所以，房地產商早就應該在兩年前做出公司的戰略調整。”潘石屹頗有些為住宅地產商遺憾的意味。

　　保障性住房應由政府財政部出錢

　　談及新政對國民經濟可能帶來的影響，潘石屹告訴記者：政策向保障性住房傾斜在短期一定會對經濟有拉動作用。但是他認為中國要吸取美國次貸的經濟教訓，把保障性住房和市場分開，保障性住房應由政府的財政部出錢建。

　　潘石屹進一步解釋，地方政府沒有這么大的財力獨立完成如此巨大的保障房計劃，所以不可能走當年新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市場、房地產商和銀行的力量，然而這又走上了美國成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房問題的方法。這樣做的惡果是把這部分貸款的風險不斷放大，釀成了次貸危機。

　　“因此實踐證明，最好辦法是由財政部直接去解決，把這種福利房、保障房與市場分開”。潘石屹表示。

　　成交量不可能再跌

　　就在上周潘石屹接受采訪時表示，房地產住宅市場的救市情況可以用“V、U、L”三個字母描述：在今年年初出現成交量下滑苗頭時政府馬上減息，增加按揭貸款成數，或者采用減稅，房地產市場馬上就可以恢復，是“V”的形狀；在奧運之前救市則會出現“U”的形態；進入四季度，房地產市場的變化呈“L”形態，即出現繼續下跌直至拐點形狀，而恢復時間更加難以預測。