如果合生創(chuàng)展下半年的銷售資金不能及時回流，將很大程度上影響其項目開發(fā)進度

　　-特約記者 馬羽飛 本報記者 胡瓊

　　從昔日艱難創(chuàng)業(yè)到20年后的2008年，顯然朱孟依所執(zhí)掌的合生創(chuàng)展、珠江投資在規(guī)模和業(yè)績上是最為龐大的，朱孟依也站在了其他地產(chǎn)大腕不可同比的高度：除了房地產(chǎn)，他還玩大投入、高風(fēng)險行業(yè)中的通訊、電力、煤炭、鐵路、高速公路、港口、物流、教育。有業(yè)界人士在剖析朱孟依的個人線路和企業(yè)線路時說，朱孟依已經(jīng)不是一個房地產(chǎn)老板，他很像香港的李嘉誠。

　　在房子銷售的問題上，朱孟依早期是追逐快速銷售，快速回籠資金，價格盡量要賣高。但在2004年房價開始上漲后，朱孟依的要求是，一定要把價格賣得更高。2004年，曾有合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)的營銷人士郁悶地說，房子賣得快了，反倒被老板罵，因為房子都賣出去了，想提價卻沒貨可賣了。當(dāng)年，合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)的樓盤經(jīng)常頻繁提價，老板有時召開緊急提價會議，有次竟要求所有樓盤次日提價1000元/平方米。營銷人員當(dāng)時也抱怨這樣的提價會對銷售造成障礙，但朱孟依仍堅持高價銷售。

　　在樓價快速上漲的幾年間，這一措施確實讓他逐到了高利潤，這也正是朱孟依的“另類”行動的理由，根據(jù)合生創(chuàng)展發(fā)布的公司中期業(yè)績報告，上半年純利潤為9.33億港元，同比增長123%。期內(nèi)，集團位于廣州、上海及寧波，各分別推出一個新項目，連同新開的三個項目，上半年合計可售面積約為63萬平方米，上半年合約銷售面積相當(dāng)于上半年可售面積的55.4%；合約銷售情況已達(dá)到預(yù)期。

　　早前戰(zhàn)線擴張?zhí)珡V，正好成了朱孟依現(xiàn)在頭疼的事情。合生創(chuàng)展的拿地策略與業(yè)內(nèi)同行相比是比較激進的，土儲今年內(nèi)大幅增加，但目前內(nèi)地的土地政策卻越來越苛刻，規(guī)避政策風(fēng)險或許是其加快開發(fā)速度的一個考量標(biāo)準(zhǔn)。合生創(chuàng)展預(yù)計2008年-2011年的竣工面積將分別達(dá)155萬、203萬、287萬和408萬平方米，按年增幅達(dá)31%-42%，未來三年的項目竣工面積將按年增長三成至四成，但根據(jù)合生創(chuàng)展提供給觀點地產(chǎn)網(wǎng)的一份資料顯示，合生創(chuàng)展在今年下半年還將推出10個新項目，完工面積達(dá)131萬平方米，主要分布在北京、上海和廣州、惠州等地，至于會采取怎樣的措施保證新項目的順利銷售，合生創(chuàng)展并未透露。

　　如何保證這些龐大項目的進展？很多人都意識到，如果合生創(chuàng)展下半年的銷售資金不能及時回流，將很大程度上影響其項目開發(fā)進度。

　　草根出身的地產(chǎn)企業(yè)家在企業(yè)管理上一向不具優(yōu)勢，但朱孟依可能是個例外。合生創(chuàng)展的一位員工認(rèn)為老板最有效的管理方法是先管理好了自己。據(jù)說，朱孟依確實是一個頭腦很清晰的人，拍板定案都很果斷理智。而且，由于做包工頭出身，對成本頗為熟悉，所以他的腦算能力很強，大概想一下，就知道一個項目的成本和利潤，然后就能確定值不值得做。但對于先前的擴張，是否值不值得，現(xiàn)在還無法評判。

　　但在很多分析人士看來，合生創(chuàng)展目前的財務(wù)狀況已經(jīng)面臨著風(fēng)險。盡管中報飄紅，然而，與良好的銷售業(yè)績相比，另一個更值得注意的數(shù)據(jù)是，期內(nèi)合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債總額與去年同期相比已經(jīng)上升了17個百分點，達(dá)到了326.27億港元，其中銀行借貸總額達(dá)到102.7億港元，也較去年同期上升了25%。負(fù)債比率在半年之內(nèi)由52%上升了7個百分點至59%。

　　因此，在報告期末，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及短期銀行存款僅為18.71億港元，但是其中約9100萬港元存款已經(jīng)作為了銀行批準(zhǔn)其業(yè)主按揭貸款的抵押。

　　面對質(zhì)疑，合生創(chuàng)展的解釋是：公司上半年在北京、上海、廣州等地新增了266萬平方米的土地儲備，負(fù)債比率的上升主要是由于建造及收購這些地塊所支付的大量現(xiàn)金所致。

　　對于朱孟依來說，隨之而來的年關(guān)是最關(guān)鍵的時期，在內(nèi)地房市觀望氛圍濃厚的大環(huán)境下，整個行業(yè)的銷售都不會很樂觀。況且，合生創(chuàng)展旗下項目所處并非黃金地段，日益嚴(yán)峻的市場狀況都將對其銷售和利潤率施壓，合生創(chuàng)展將如何完成其此前設(shè)定的150億元人民幣的年銷售計劃？這是個疑問。