□本報記者 萬晶 深圳報道

　　去年上半年正是深圳炒房者四處“攻城略地”的日子，在珠三角諸多二線城市甚至內(nèi)地城市都掀起一番番房價上漲的浪潮，然而僅僅一年半過去，珠三角樓市幾乎陷入全面低迷，套住了大量深圳投資客，也讓深圳的購房者回歸冷靜，將目光重新專注于深圳本地。

　　曾經(jīng)的“攻城略地”

　　受“深莞同城”、“深莞一小時生活圈”影響，加之深圳本地房價已經(jīng)高不可攀了，深圳市民張先生去年7月在東莞市區(qū)買了兩套均價在7000元/平方米左右的房子。張先生購買這兩套房產(chǎn)時正是深圳人四處投資最為火熱的時期，受深圳房價飛漲的影響，大家普遍認為距離深圳較近的東莞和惠州同樣具有巨大的升值空間，張先生的房子也一度升到了接近9000元，這讓張先生十分得意。

　　然而沒多久，隨著宏觀調(diào)控政策的深入，尤其是第二套房貸新政出臺讓東莞的樓市迅速降溫，與深圳樓市先后陷入低迷。剛剛發(fā)現(xiàn)苗頭不對時，張先生還抱有幻想，認為房價不會就此到頂，然而過了春節(jié)，待張先生想要賣掉房子時已經(jīng)很難尋到買家了，且價格一路走低。

　　和張先生一樣深套在珠三角二線城市中的深圳投資客相當(dāng)多。位于東莞大朗鎮(zhèn)的聚富花園由于樓盤較小，所處位置偏僻，配套設(shè)施也不完善。去年年初以兩千多元單價剛開盤時受到冷落，很少有東莞本地人光顧。然而不多久，蜂擁而來的深圳人讓該樓盤迅速火熱起來，80多個深圳人組成的購房團爽快地和開發(fā)商簽約，買下該樓盤一半的樓房，價格定在了3300元/平方米。尚在觀望的東莞人紛紛跟進，以更高的價格迅速搶購了該樓盤。

　　合富輝煌東莞地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計資料顯示，2007年6月和1月進行對比，深圳人在東莞市南城區(qū)的置業(yè)成交增長比率達到了5倍，東城區(qū)達到了4倍，常平鎮(zhèn)6月份深圳人購房比例也已經(jīng)達到50%，有些個別項目深圳人的購買比例更是達到90%以上。

　　不僅如此，惠州、佛山、中山等珠三角其他城市也處處閃現(xiàn)深圳炒房客的身影，甚至重慶、武漢、長沙、成都都有深圳炒房客頻頻光顧。據(jù)惠州市惠陽區(qū)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商統(tǒng)計，2005年下半年，購買惠陽房產(chǎn)的深圳客僅有35%，到了2006年一季度就超過了45%，到了去年8月，深圳買房客的比例超過50%。而在大亞灣，深圳買房客以75%的比例占據(jù)絕對優(yōu)勢。惠州惠陽區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會表示，惠州的房子一大半賣給了深圳人。

　　這直接導(dǎo)致2006年上半年起惠州房價便一路飛奔，2007年上半年，商品房價格上漲了22.5%。而在東莞，僅去年7月份的房價就比6月漲了20.1%。

　　二線城市投資退潮

　　從去年10月份樓市新政開始，珠三角樓市出現(xiàn)拐點，稍晚于廣州、深圳，東莞、惠州、佛山等城市出現(xiàn)明顯調(diào)整。東莞在去年第四季度達到歷史最高房價6406元/平方米之后開始“跌跌不休”，成交量也大幅萎縮。惠州房價也在去年11月至12月達到4700至4800元/平方米高位，今年上半年新房成交量同比下跌了36%。

　　東莞的房價在今年三月之后跳水，上半年萬科運河?xùn)|1號推出最低折扣6.2折，即3920元/平方米起。隨后，光大地產(chǎn)也對部分樓盤進行降價促銷，幅度達到三成。佛山的中心城區(qū)去年最高峰時不少樓盤價格都高至約8000至10000元/平方米，但目前價格在六七千元。惠州的投資熱土大亞灣區(qū)域甚至出現(xiàn)了“2”字開頭的房子(每平方米2000元起)，并出現(xiàn)了不少大亞灣的開發(fā)商在深圳街頭散發(fā)小廣告以招徠客戶。

　　珠三角樓市的低迷套住了諸多深圳炒房客，一些曾經(jīng)享受到房價暴漲而帶來暴利的炒房客，開始遭遇樓市“滑鐵盧”。不久前，發(fā)生在東莞塘廈鎮(zhèn)麗駿豪庭56名業(yè)主集體退房事件中，就有40名是深圳業(yè)主。這些人中54名選擇了集體斷供，要求向開發(fā)商退房。另有2名一次性付清房款的業(yè)主也以開發(fā)商延期交樓嚴重違約為由要求退房。盡管這些深圳的業(yè)主都表示自己并非投資客，買樓是自住，但難免還是會讓人產(chǎn)生聯(lián)想。

　　據(jù)了解，這些業(yè)主當(dāng)初買房時，樓盤的價格每平方米在4500元以上，樓層稍好一些的達到了每平方米五六千元不等。而目前這個區(qū)域房價跌了大約每平方米1000元，在4000元以下，周邊樓盤的價格也在下降。一邊是房價持續(xù)下跌，一邊是開發(fā)商遲遲不交樓，這些業(yè)主只有以退房來對抗。

　　深圳本地一家中介機構(gòu)負責(zé)人表示，去年深圳投資客相當(dāng)一部分實際上只是中產(chǎn)工薪階層，在投資房產(chǎn)時，他們使用的并非是自己的錢，而是利用深圳房價上漲，將所擁有房產(chǎn)的升值部分提前套現(xiàn)后用于投資。并在樓價的上升期利用短期的快速交易來積累再投資的資本，一部分深圳投資客其實并沒有手握大量資本。

　　由于當(dāng)時深圳樓市介入成本太高，這些實力不強的投資客只有選擇二線城市投資。去年8月，第二套房貸新政出臺后，對投資客需要投入的資本提出了更高的要求，加上屢次加息，使房貸還款壓力加大，造成深圳投資客從二線城市開始撤離。

　　深圳購房者回歸本土

　　經(jīng)歷接近一年的調(diào)整，深圳樓市開始回歸理性，購房者也變得冷靜，逐漸將目光回歸深圳本土。這一點僅僅從深圳“十一”秋交會現(xiàn)場就可以看出，已經(jīng)多年不見的深圳本土品牌房企幾乎悉數(shù)參展，再現(xiàn)齊齊登臺吆喝賣房的景象，70余家深圳本土發(fā)展商展出90個樓盤，約占總項目的80%，創(chuàng)歷屆秋交會之最。而惠州只有13個項目參展，東莞只有兩個項目，珠海和中山則各有一個項目參展，內(nèi)地城市只有零星的樓盤參展。

　　而在前兩年的春交會和秋交會上，超過一半是珠三角其他城市甚至內(nèi)地城市，如武漢、長沙、重慶、成都的樓盤，外地樓盤喧賓奪主，成為深圳房產(chǎn)展會的主角，東莞、惠州、中山、珠海等地開發(fā)商都攜帶項目參加，看樓常常爆滿。尤其是去年秋交會，珠三角其他城市以及外地城市的參展樓盤超過90個，所占比率高達七成。

　　深圳炒房團背后的開發(fā)商、承銷商以及媒體的聯(lián)手推動也消失了。前兩年深圳各家中介和媒體幾乎每個周末都會組織大小不一的購房團前去周邊城市團購，一輛輛大巴從深圳準時準點帶來一茬又一茬的買家。而今盡管依然有東莞、惠州的開發(fā)商看房車往來深圳，但前去看房的人卻寥寥無幾。

　　內(nèi)地城市同樣如此，武漢盤龍城某樓盤負責(zé)人表示，去年6月，他曾兩次組織人員到深圳進行推介，組織深圳購房者到武漢看房，效果十分明顯，兩次推介會帶來的合同資金近一億元。這樣的效果促使武漢其他開發(fā)商躍躍欲試，六七月間在深圳媒體上大幅進行投資武漢、置業(yè)武漢的廣告宣傳。而今這外地開發(fā)商在深圳的推介卻難以成行。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，深圳樓市逐漸回歸以自住客為主的市場，同時觀望氣氛很濃，大部分消費者對樓市信心不足，對當(dāng)前經(jīng)濟形勢和市場形勢繼續(xù)保持一個理性觀察。深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕認為，在外圍環(huán)境不確定的情況下，消費者觀望心態(tài)短期內(nèi)不會減緩，投資性購房需求銳減。