上海試驗農村土地轉包、出租和入股，四區縣建農村土地流轉服務中心

　　　籌備中的農村土地流轉服務中心,是農村土地流轉的有形市場，農民可以在市場內自主或者委托流轉土地。

　　東方早報理財一周報記者/魏華兵

　　上海擬在奉賢、金山、浦東、崇明4個區縣各建一個“農村土地流轉服務中心”。

　　理財一周報記者了解到，4個中心的地址已經選定，每個中心將擁有100多平方米的交易大廳，并設有政策咨詢、合同簽訂指導等窗口，無償為農民提供信息服務。

　　專家解釋說，籌備中的農村土地流轉服務中心既不同于產權交易中心，也不同于上海土地交易市場。它是農村土地流轉的有形市場，農民可以在市場內自主或者委托流轉土地。

　　一半土地已流轉

　　據專家介紹，家庭承包經營是我國農村基本經營制度。土地延包30年不變，30年后也不會改變，這是中央的既定方針。同時，《農村土地承包法》規定，按照“依法、自愿、有償”原則，土地承包權可以流轉；去年頒布的《物權法》把土地承包經營權列為“用益物權”，可以獲得與其他物權一樣的市場交換價值。

　　目前，上海正處在小土地經營向大土地經營轉軌的過渡時期。在2003年之前，農戶承包地流轉以農戶自行流轉為主，這一時期的土地流轉沒有協議、合同，或者協議、合同不規范，價格低。2003年以后，農戶承包地流轉則以委托流轉為主。

　　據調研統計顯示，截至2007年，上海市農戶承包地流轉面積達134.3萬畝，占延包總面積53.7%。其中，流轉后實行規模經營面積(按糧食作物30畝、蔬菜瓜果等作物15畝以上統計)為84.6萬畝，占流轉總面積63%。

　　三種主要形式

　　當前上海土地承包經營權市場化流轉有三種主要形式：轉包、出租、入股，其他還有轉讓、互換等形式。

　　所謂轉包，就是指承包方將部分或者全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。上海全市已轉包面積51.8萬畝，占38.6%。

　　金山區廊下鎮的土地流轉被專家看作是“出租”的形式。所謂出租，是指承包方將部分或者全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。上海全市承包地出租41.1萬畝，占30.6%。

　　轉包或出租后，原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。

　　奉賢區柘林鎮的綠都農業合作社則被專家看做是“入股”的形式。所謂“土地入股”，是指承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，入股組成股份公司或合作社等，從事農業生產經營。上海承包地入股面積2.9萬畝，占2.1%。

　　創新農村保障制度

　　專家介紹說，土地承包經營權市場化運作有利于創新農村保障制度，即農民如果轉讓、交回土地承包經營權，可以獲得相應的保障權益。

　　松江區正在試行老年農民交回土地承包權可以享受退休保障制度。專家認為，對于這種不征地的流轉方式，當農用地轉為非農建設用地和撤銷村隊建制時，這部分農民仍然應該享受土地所有權變更后的土地補償費(地根權)和集體資產量化的分配權。

　　此外，土地承包經營權市場化運作還有利于實現土地規模經營，發展現代農業；有利于規范土地流轉行為，維護農民合法權益。

　　金山區廊下鎮通過上海金土地綠色農業有限公司為農戶搭建土地流轉平臺，擴大了規模經營，全鎮已經種植食用菌80多萬畝，其中種植一萬平方尺的有20多戶。

　　專家認為，要建立健全政府監督管理機制、調解仲裁機制和土地流轉的信息化管理機制，通過公開、公正、公平的市場化運作，真正做到“依法、自愿、有償”，防止變相政府行為、侵占農民承包地和權力尋租，使土地流轉在陽光下進行。