本報記者 夏晨

　　一貸難求。

　　“目前，房地產開發企業直接到銀行貸款，會比較難。”9月22日，一家中小銀行的授信審批官說，原因很簡單，一是各家銀行的分行基本上沒有開發貸款的權限，二是總行也嚴控房地產貸款的規模。

　　東部某省的一家股份制銀行分行人士也坦言，即便是該省的地產龍頭企業，總行也不會滿足其融資需求。

　　不過，簡單地拒絕房地產企業的貸款申請，并不意味著就能順手將風險也拒之門外。當前，資本市場籌資受限、銀行貸款受控、市場銷售受挫……在資金來源減少的巨大壓力之下，部分房企開始鋌而走險。

　　監管部門的一項針對房企資金狀況的調查發現，由于房地產企業資金鏈普遍趨緊，部分過度擴張的企業在面臨資金鏈斷裂危機的情況下，通過虛增注冊資本套取銀行貸款；也有的企業采用假按揭、假首付等手段套取銀行貸款，用于緩解企業資金壓力。

　　虛增資本和假按揭

　　在融資困難的情況下，“一些房地產企業就會采取暗度陳倉的方式”。上述授信審批官表示，主要是通過旗下的關聯公司，如經營物業的或者貿易公司，來變相套取銀行貸款。

　　在監管部門的一份調查報告中，披露了部分房企套取銀行貸款的案例，其一便是虛增注冊資本。

　　上海某房地產公司通過虛假投資設立關聯企業，再由關聯企業互相投資等手法使其資本不斷膨脹，其原注冊資本從500萬元膨脹為2.33億元，其成立初期部分注冊資本和9次增資、1次減資均存在虛假。

　　銀行業內人士指出，銀行貸款最多不會超過企業的凈資產，所以，注冊資金很小的企業，銀行不可能提供太多的貸款。

　　前述上海某房地產公司及關聯企業在上海11家銀行的多家分支機構開立48個賬戶，大量資金通過多個賬戶或多家關聯企業頻繁調撥、迂回運作，逃避銀行監控，目前在上海的兩家銀行已經形成100%的不良貸款。

　　前述授信審批官稱，一般而言，房地產集團企業下面會有很多法人，也有一些房產，通常是關聯企業拿現成的房產做抵押貸款；但關聯企業不會傻到把資金直接劃到房地產企業的賬戶上，具體做法包括多種途徑。

　　比如，房地產公司委托關聯企業購買鋼材、水泥等建材，然后延期付款，占用關聯企業的資金，以及代為支付工程款。還有更為直接的操作方式，房地產公司以給關聯企業提供咨詢服務的名義，占用資金；或者是承包工程，要求關聯企業帶資建設，等等。

　　這些關聯企業在銀行貸款時也會露出馬腳，“比如從第一還款來源來看，其銷售收入不是很大，但貸款金額很大。”上述授信審批官表示。

　　而假按揭是一直存在的房企套取銀行貸款之術。

　　“以前是小的房地產公司，房子賣不掉，但開發貸款又到期了，沒辦法找幾十個身份證去辦理按揭貸款，而借款人本人根本不知道貸款的事情，還款也是房地產企業支付的。”前述授信審批官稱。

　　監管部門的調查發現，上海另一房地產公司由于資金緊缺，通過內部職工假按揭、假首付等手段，向銀行套取貸款55筆，涉嫌金額超過5000萬元。

　　在深圳也有“假首付”的情況，“購房者自己只付了10％的首付，另外20％的部分由房地產開發商墊資，所以，30％的首付可能是不真實的，有的樓盤廣告說首付一成即可入住，就是這種的情況。”上述授信審批官透露，具體而言，開發商墊付的是無息貸款，一般是兩到三年的期限。

　　但這位授信審批官直言，“假首付”的風險非常大，房價一旦下跌10%，對購房者來說，就會出現資不抵債，70％的銀行貸款，開發商墊付的20％，都將面臨違約風險；而30％首付是否真實，可能是監管部門在壓力測試時需要予以關注的。

　　套貸八大特征

　　房企套取銀行貸款，并非不留痕跡。

　　就虛增注冊資本套貸行為而言，“其中有一個明顯的特征，很多貸款都是以第三方房地產來抵押的，不是自己的房產”。前述授信審批官表示，究其原因，乃是因為貸款企業本身僅僅是貿易公司，而房地產企業為避免過戶費用，也不愿意將房產過戶到關聯公司。

　　相對而言，針對一手房的假按揭，因為開發商從中作怪，銀行防范起來比較困難。但銀行業內人士直言，這類假按揭的特點依然比較明顯，如通過電話，或者當面問借款人幾個問題，對方根本不知道購房、按揭貸款的事情，這也正是監管部門反復強調個人按揭貸款需要嚴格執行面簽制度和當面調查的原因所在。

　　監管部門也發現，類似虛假增資、假按揭、假首付等套貸行為有八大特征：一是借款人是開發商或其關聯企業的員工；二是借款人未實際支付購房首付款；三是借款人的收入證明出具單位和個人信用報告的相關信息不符；四是貸款發放后，貸款資金按照借款合同約定和借款人授權委托書劃入開發商賬戶；五是多筆貸款還款資金每次存入在同一天、同一網點以柜員存款的方式存入，且存入的資金基本只夠歸還當月按揭本息，或是同一個賬戶為多個借款人還款；六是多個借款人貸款逾期記錄高度一致；七是開發商長時間未向借款人出具購房全額發票，借款人并未辦理小產證；八是銀行在大多是在貸款發生逾期，進行催討調查中才發現套貸行為，銀行貸款管理存在明顯漏洞。

　　“以前，在經濟形勢好的時候，銀行對一手房按揭貸款的風險防范不是很嚴格，有的銀行信貸員也是睜一只眼，閉一只眼。”前述授信審批官直言。

　　他表示，個中原因也很簡單，一方面一手房按揭貸款的風險相對較低，另一方面，銀行也有經營指標的壓力；其實，如果信貸員這一關能夠嚴控，認真去做，發生房企套貸的概率將大大降低。

　　此外，前述授信審批官并不諱言房企套貸勃興于調控發條擰緊之際，“在此之前，房地產企業，尤其是大型房企的融資相對容易，房企套貸行為不是很明顯，而現在地產龍頭企業也不易拿到貸款”。