⊙本報記者 唐真龍

　　萬科降價、地方政府救市，近期房地產市場可謂波詭云譎，而作為地產融資鏈條上最重要的一環，商業銀行也難以獨善其身。面對房價可能出現的波動，商業銀行作何考慮？本報記者特邀請了國內兩大商業銀行——建行和交行的研究機構對相關問題展開討論。

　　討論嘉賓：交行研究部高級宏觀分析師 唐建偉、建行研究部高級經理 趙慶明

　　上海證券報：近期不少知名開發商紛紛開始降價，這是否預示著當前房價已經進入下降通道？

　　唐建偉：開發商降價并不能作為房價步入下行通道的判斷標準，要判斷房價趨勢，一方面是看全國房屋銷售價格指數，另一方面是看市場供求情況。

　　首先，從全國范圍來看，目前只能說是房地產價格漲幅回落，大多數城市的房價仍處于上漲過程中，只有少數城市出現房價下降。其次，目前房地產市場出現供求持續失衡的情況，預示未來房價將步入下行通道。

　　趙慶明：我個人認為當前某些地區的房價已經進入下降通道，這是不容置疑的。此前一些房價上漲過快、房價過高的地區，進入今年以來，無論是新房還是二手房價格都出現了下降，新房的對外報價可能沒有發生變化，但是折扣加大了，有的不僅打折甚至增加了裝修、減免物業費、贈送車位等方式來變相降價。這些都是名義房價的變化，如果從真實價格和相對價格來看，房價的下降更是顯著。今年上半年PPI同比上漲了7.6%，即使名義房價沒有下跌，真實房價也等于下降了7.6%。而從居民收入來看，今年上半年，我國城鎮居民人均可支配收入實際增長6.3%，這種一升一降導致房價的相對價格下降。

　　上海證券報：房價下跌幅度到多少會超過銀行的承受極限？

　　唐建偉：這個不好說。從理論上講，銀行對個人住房按揭貸款風險的承受程度是與其抵押貸款的按揭成數相關的，比如銀行嚴格按照30%首付比例放款，則表明房價要下跌30%以上才會使銀行受到損失。但這只是理論上的，而且只適用于按揭貸款。

　　實際上的情況可能比較復雜，銀行對房價下跌風險的承受程度還與各家銀行的資本充足率、資產質量、經營管理水平、收益率和流動資產比率等相關。其中，資本充足率是銀行自身承受各種經營損失、抵御風險的基礎條件，而資產質量決定了銀行經營的安全性、流動性、贏利性及在公眾中的信譽。

　　趙慶明：這個很難準確判斷。從按揭貸款來說，我個人認為房價即使下跌30%，銀行承受的風險也會很小，當然前提必須是真實的個人按揭，不包括假按揭。而對于銀行對開發商發放的開發貸款，房價下跌10%可能就會招致銀行損失。這是因為絕大多數房地產開發商的實際自有資本金都難以超過10%。

　　上海證券報：近期一些地方政府開始采取措施救房市，比如一些地方采取降低首付比例的方式，這是否會給銀行經營帶來潛在威脅？

　　唐建偉：地方政府的救市措施對商業銀行經營的影響要分兩方面來看。

　　一方面，因為房地產業是許多地方財政收入的主要來源，地方政府不希望房地產業出現持續低迷的情況。因此，與中央絲毫未放松房地產調控政策相比，許多地方政府近期相繼出臺政策對房地產市場進行扶持。這些政策如果起作用，就可能有助于提升當地房地產市場的成交量，活躍市場，這對商業銀行房地產信貸的增長和質量的改善是有好處的。

　　另一方面，如果地方政府降低首付比例的方式來救市的話，這一舉措與當前中央政府及金融監管部門的有關政策是背道而馳的，不太可能得到商業銀行的支持。

　　總體來說，在當前中央政府對房地產業宏觀調控進一步加強而非放松的前提下，地方政府針對房地產市場的救市措施其實際的作用應該是比較有限的，因此也不會對商業銀行的經營造成實質性的影響。

　　趙慶明：我個人認為這必須首先看地方政府救市的效果如何，如果效果好、達到了預期的目的，居民都開始積極買房，房價居民能夠認可和承受，即使稍微降低首付面對銀行的風險也不會大，當然如果政府救市使得炒作之風再起，對銀行的經營則是潛在威脅。不過，就我個人的觀察來看，當前某些地方政府救市的效果并不好，居民還是不買帳。

　　上海證券報：如何評判當前房地產開發貸款以及個人住房按揭貸款的風險？

　　唐建偉：從銀行業整體來看，目前房地產開發貸款以及個人住房按揭貸款的風險仍處可控范圍。

　　迄今為止房地產市場的調整并未對商業銀行貸款造成明顯影響。但如果國內房地產價格出現全面、持續的大幅下跌，商業銀行在房地產抵押品價值、個人住房按揭貸款以及房地產開發貸款三種資產上的損失疊加的話，將給整個銀行業造成沉重的打擊。

　　趙慶明：毫無疑問，當前房地產開發貸款的風險更大，有的已經產生了實際損失。而個人按揭貸款，只要是真實的按揭貸款、手續齊備，即使是那些炒房客的按揭貸款，對銀行來說風險都回不很大，實際的損失也會極為有限。