預售合同中的對賭

　　王巍(化名)，2006年在杜躍平幫助下成功退房的大華業主之一，依照杜律師的建議，他在拿回購房款后不久又重新購房。現在回想起來，王巍有些慶幸。

　　“幸虧趕在2007年暴漲之前再次買入，目前這套房子已經升值近一倍，”王巍說，“否則的話，退房的損失將非常大，不僅損失違約金和其他費用，而且可能再也買不起房了。”

　　在2007年房價暴漲時期，也有不少業主退房成功后沒有及時重新入市，以致損失慘重的。

　　杜律師說，如果退房糾紛最終走上法律程序打官司，時間風險實際上比官司輸贏本身更為關鍵。

　　按照目前的正常程序，從法院立案到最終判決并執行，最快也要半年時間，加上經常出現的各種延期情況，一個退房官司打上一年是常有的事。而在這一年中，市場可能發生更大變化，房價大漲或大跌都可能給業主帶來風險。

　　開發商面臨同樣的風險。2006年，在法院耗時一年作出令小業主退房成功的判決后，正趕上房價暴漲，大華集團得以將收回的房子以更高的價格出售，但這樣的好運氣不是誰都能碰上的。

　　“因此，是選擇協商解決還是訴諸法律，實際上就是小業主和開發商對未來房價走勢判斷的一種智慧比拼和對賭。”杜律師總結說。

　　而預售合同中關于單方解除合同的約定，便是雙方博弈的焦點。

　　提高小業主退房的成本和門檻，是開發商在合同補充條款中做文章的出發點，手段主要有提高單方解除合同違約金比例，和提高退房附加條件門檻兩種。

　　例如，在萬科上海金色雅筑的合同中提出，“乙方無論以何種原因單方解除合同，若乙方已對該房屋設定抵押或者設置、存在其他任何權力限制的，則乙方行使單方解除權的書面通知中應附該房屋已經辦理注銷抵押或者已消除權力限制的相關證明文件，否則，乙方無權解除本合同。”

　　這就是說，如果小業主是貸款買房，那么必須先還清貸款方能退房。

　　“根據是否能達到單方解除合同的條件，要求退房的業主也分為理性和非理性兩種。”杜躍平分析，理性退房首先有資金實力還清銀行貸款，這些業主中投資者較多，或者是擁有多套房產的居住改善型買家，而非理性退房的小業主靠按揭買房，并不具備還清貸款退房的資金實力。

　　事實上，退房意愿最強烈的往往是投資客，尤其是在樓市下行通道，資金鏈緊張，迫切希望通過退房回籠資金。日前在杭州某樓盤的退房團現場抗議中，情緒最為激動的則是不少從浙江溫州趕來的炒房業主。

　　投資客對開發商的雙刃劍效應也在此時顯示出來——這些在市場上行時迅速消化房源的助推房價的先鋒，在市場下行時會第一個站出來給開發商以可能致命的一擊。

　　杜律師說，同一個樓盤的商品房預售合同，相關條款一般都是相同的，所以退房團成員只要有一位能退房成功，集體退房就成功了一大半。

　　更有甚者，上海個別樓盤在同一時期還出現了團購、團退的情況。

　　“下跌30%是爆發點”

　　一邊是不降價打折就賣不動，一邊是前期業主因價格下跌不斷出現退房，開發商正面臨著樓市下行期間的第一波陣痛。

　　在杜躍平看來，對待業主退房，開發商普遍經驗不足，往往不能及時作出正確反應，某種程度上增加了最終退房的幾率，往往導致雙輸。

　　“當然，也有一些有經驗的開發商通過與業主協商，進行裝修補償、減免物業費、提高小區配套設施投入等多種措施，化解退房糾紛。”

　　不等開發商想出對策，隨著房價繼續下跌，更多業主開始考慮退房。9月5日，在某網站金色雅筑的業主論壇上，有網友發帖表示要求參與退房團的業主可留下郵件地址方便聯系，短短兩天時間內，即有超過30位論壇成員留下e-mail地址。據該退房團有關聯絡人透露，目前成員超過50人，并在不斷增加。

　　“以往小業主堅定退房的情況，主要在房價下跌30%左右時開始集中出現。”杜躍平總結說，“目前在上海個別樓盤中，對最高點買入的業主而言，房價跌幅已經達到甚至超過30%。就趨勢而言，大規模的降價促銷才剛剛開始，退房大軍的規模會繼續壯大。”