楊麗萍

　　與樓市一樣，土地市場也深陷無市卻有價的漩渦。

　　8月7日，從國土資源部傳出消息，根據全國城市地價動態監測系統數據，今年第二季度全國主要城市地價同比增長11.94%。同時，今年上半年全國土地成交低迷幾定成局，即便成交，有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地供應遭遇“流拍流標”。

　　早在今年2月，SOHO中國董事長潘石屹曾在公開場合預言，今年土地市場的拐點一定會出現。于是業內猜測，目前土地市場有價無市是不是“拐點”來臨前那場最激烈的博弈。

　　流標不斷 地價仍上漲

　　“現在很多開發商的資金鏈非常緊張了，根本沒有錢買地，即便有點錢也不敢輕舉妄動，這個時候，觀望才是最保險的。”近日，億城集團董事總裁鄂俊宇在接受本報記者采訪時坦言，今明兩年，開發商可能真的要“勒緊褲腰帶”過日子了。

　　正是開發商越來越緊的錢袋子讓曾經繁榮的土地市場變得異常的冷清。

　　以北京為例。據國際物業顧問戴德梁行數據顯示，今年3月-5月，北京市土地整理儲備中心完成地塊成交18宗，住宅性地塊成交為8宗，環比上一季度總成交量59宗、住宅性質地塊成交40宗分別減少69.49%和80%，相比去年同期分別減少10%和38.46%。

　　與此同時，“流拍流標”更是接踵而至。數據顯示，短短的幾個月，北京、上海等一線城市已有超過40宗土地“流標”“流拍”，就連市況一直比較平穩的合肥、蕪湖、沈陽等二線城市也未能幸免。

　　對此，國土資源部在7月底的全國國土資源廳局長座談會上也坦承：“今年上半年全國土地市場競爭整體降溫，以底價成交的土地接近一半，流拍流標的接近10%。”

　　沒錢也好，觀望也好，開發商短期的土地需求在真實下降。然而，令人感到吃驚的是，地價卻不降反升，其中與樓市最為密切的居住用地更是位居漲幅榜之首。

　　來自國土資源部的公開數據，今年第二季度，全國35個主要城市地價總體水平為1806元/平方米，其中居住用地均價2020元/平方米，去年第四季度，這個數字是1702元/平方米。同比增長15.82%，均高于商業用地、工業用地11.08%、6.66%的漲幅。

　　而根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，今年一季度，成交的住宅及含住宅性質土地，平均樓面價已高達4628元/平方米，相比2007年同期的3395元/平方米，增長36%。更有統計機構依據北京市土地儲備中心公布的數據分析發現，今年上半年地價溢價幅度高達45.4%，去年同期則為9.91%。

　　國土資源部副部長鹿心社在上述全國國土資源部廳局長座談會上已表示，居住用地價格漲速與2007年下半年相比已放緩，但土地價格仍在不斷增長，“增速放緩亦很有限。”

　　無疑，“無市卻有價”成了當前土地市場最真實的寫照。

　　地價上漲的外力

　　如果按照經濟學上的供求關系決定價格理論，“無市”就將意味著降價，土地何以做到獨善其身，在樓市和地市如此低迷時仍然能保持11.94%的高位漲幅？

　　華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎用了博弈論來加以闡釋。

　　“今年上半年的實際土地供應量和供應節奏都明顯下降。”公衍奎一針見血。

　　7月27日，鹿心社在國土資源部半年度工作報告中披露，2008年上半年，全國建設用地供應總量同比下降25.3%，全國共使用新增建設用地指標135萬畝，僅占全年計劃的23.4%。

　　北京情況也基本如此。今年上半年北京市累計供應的住宅用地只有413公頃，只完成計劃的24%，特別是在今年二季度，住宅及商業金融用地此前計劃推出49塊，最后竟有40塊未能如期供應。

　　而國土部門一位內部人士亦分析，從地方政府來說，土地不會降價出讓，更不會廉價出讓，因為土地有它的市場價值，政府部門不會讓土地價格低于它的基準價格。“市場低迷時期放緩土地入市進度可能是首選之策。”

　　一位不愿透露姓名的開發商還向記者爆料，目前，政府推出的土地一般會有兩種，一種是那些地段不太好的土地，對于開發商來說，不會再像以前那樣什么樣的地都去搶，現在則是“不該拿的地不拿了”，于是被“流標”、“流拍”，而政府又完成了土地供應計劃；另一種情況就是繼續供應一些地段好的土地，對于這些地塊，有實力的開發商還是會力爭，在群雄逐鹿之下，地價很難下降。

　　這位開發商還指出，雖然很多成交的地塊都是以底價成交，地價看似低廉，實則不然。“底價已經比之前有不小幅度的提高。”

　　記者從相關渠道也得到數據，今年上半年北京土地的定價整體同比上漲9.06%，其中城區地塊定價上漲達50.9%，只有郊區地塊及非住宅用地的定價有所下降。

　　而來自廣州方面的消息，雖然土地市場冷清，但是今年1-5月，廣東土地購置費用172.69億元，增長19.4%，而土地推導價大都比目前實行的基準地價高出不少。

　　“這正是目前土地管理中地方政府主導性很強的一種集中體現。”公衍奎分析認為。

　　此外，土地整理成本的增加，也是地價上漲的一個重要客觀因素。

　　“雖然樓市低迷，但被拆遷人的心氣仍然普遍較高，之前，別人家補了那么多錢，為什么到我這兒就減少了？”公衍奎指出，增加的拆遷成本最終仍然會體現在土地價格上，以達到轉嫁的目的。

　　地價需回歸

　　繼前兩年地價大幅增長之后，目前樓市調整時期地價仍呈現高位上漲，令人不解。

　　近期，來自上海、重慶、廣州等地的“地王”紛紛傳出退地的消息，這給“瘋狂”的土地市場敲響了理性的警鐘。

　　“前兩年，一些房地產公司為了圈地而圈地，他們圈地的目的不是為了在這些土地上蓋出來市場上需要的、可以銷售的房子，而是為了土地儲備，為了在財務報表中添上一個簡單的數字。”上周，潘石屹在與記者網聊時指出，這些遠離城市、甚至沒有最起碼基礎設施的地塊，發生退地事件是好事，避免了目前在這些并不具備投資價值的土地上面追加更多的投資，可以避免發生更大的浪費，“這是對過去錯誤的修正。”

　　“當房地產的各項主體不能自我修正時，就需要市場來修正。”鄂俊宇指出，目前，房地產的深度盤整就是一種市場修正行為。

　　對此，有業內人士善意提醒，土地交易量下降的趨勢將持續至下半年，可能會令地方財政收入受到一定影響，這或將成為影響房地產調控政策的一大變數。

　　同時，潘石屹也指出，房地產行業資金緊張，一些房地產企業不得不違約退地，這種情況使未來兩年市場上房屋的供應量減少，進而會影響到未來兩年的房價。

　　地價企穩，是房價企穩的重要內容。所以，業內人士在呼吁地價的理性回歸。