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中金報告稱開發(fā)商沒想像中那么缺錢
◆每經(jīng)記者 馬駿骎 發(fā)自上海
房價下滑、需求不足、資金緊張——房地產(chǎn)行業(yè)似乎正在經(jīng)歷宏觀政策的陣痛，不少開發(fā)商大呼，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入“嚴(yán)冬”。但在昨日午后，滬深股市房地產(chǎn)板塊突然逆轉(zhuǎn)，紛紛翻紅。
逆轉(zhuǎn)的根據(jù)則是昨日下午傳出的一份由中金公司發(fā)表的中國房地產(chǎn)年中總結(jié)報告。該報告指出，房地產(chǎn)上半年投資增速高增長，說明開發(fā)商的資金并沒有市場預(yù)期的那樣緊張。這一結(jié)論與主流觀點相去甚遠(yuǎn)。
關(guān)鍵詞：投資
投資依然高增長
報告稱，在銀行信貸緊縮、商品房銷售疲軟以及土地市場低迷的情況下，上半年房地產(chǎn)投資增速卻高達(dá)33.5%，高于去年同期5%。
中金公司分析員白宏煒指出，成本上升是投資高增長的原因之一。“按照我們計算的每平方米在建面積隱含投資額比較，上半年該指標(biāo)增速為7.6%，也就是說，簡單計算刨除成本的上升投資額增速將為25.9%。”
白宏煒認(rèn)為，翹尾因素也導(dǎo)致了投資的高增長。從土地購置來看，去年下半年出讓的土地價格較高、規(guī)模較大，土地價款又得按規(guī)定在一年內(nèi)繳清，其中一部分集中在今年上半年完成。此外，2007年銷售的7.6億平方米房屋中，估計有60%以上要在今年交房或更晚，也就是說，這些項目不會隨市場調(diào)整或企業(yè)資金壓力加大而延期，這也導(dǎo)致了投資額增速較高。
但白宏煒表示，下半年這一增速將放緩，預(yù)計全年投資增速將放緩至20%以內(nèi)，明年該指標(biāo)將同比小幅增長或持平。
關(guān)鍵詞：資金
開發(fā)商缺的是發(fā)展的錢
對于外界普遍猜測的房地產(chǎn)資金鏈緊張的問題，白宏煒的觀點令人耳目一新，他說：“開發(fā)商資金并非如傳言那樣緊張。”
“我們分析，去年開發(fā)商支付土地出讓金超過1萬億元，而去年房地產(chǎn)投資總額為2.5萬億元，可見，買地是開發(fā)商的主要支出。今年隨著市場低迷，開發(fā)商在資金壓力下，將盡可能地減少買地支出。另外，過去兩年較好的銷售、預(yù)售及多渠道融資，使開發(fā)商存量資金較多，也可彌補(bǔ)其他來源資金的下降。”白宏煒解釋說。
白宏煒指出，上半年開發(fā)商自有資金占比提升了7%，遠(yuǎn)超過去5年的平均水平。換句話說，開發(fā)商的資金并不如傳言那么緊張，生存壓力有限，主要缺的是發(fā)展的錢。
關(guān)于宏觀政策，白宏煒認(rèn)為，預(yù)計未來一段時間，政府的政策著眼點將是在抑制通脹的同時，盡可能地拉動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。因此，信貸政策有望放松，時間點有可能是今年底或明年初。
長江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶卻認(rèn)為，“從我們調(diào)研的一些情況來看，房地產(chǎn)商的資金還是偏緊張的，一些小開發(fā)商遇到了很大的困難，甚至面臨停工的局面，但一些大開發(fā)商還是比較安全的。”
關(guān)鍵詞：洗牌
銀行或?qū)⑻舆^此劫
開發(fā)商的資金狀況，直接關(guān)系到銀行的生存問題。國泰君安分析師伍永剛在接受記者采訪時指出，銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險是可控的，銀行將幸免于難。
伍永剛解釋說，這次對房地產(chǎn)的調(diào)控，并非要置它于死地，而是出于以下3個意圖：一是降房價，二是削利潤，三是調(diào)格局。調(diào)控的著力點主要是資金。房地產(chǎn)商有兩種選擇：一是適度降價，加快銷售，迅速回籠資金，比如萬科；二是死撐不降，直到資金鏈斷裂。
“如果都足夠聰明，雙方博弈的結(jié)果就是，房價適度降低，沒有實力的小開發(fā)商倒下，絕大多數(shù)大開發(fā)商保留下來。這樣的結(jié)果，將使市場格局優(yōu)化，也使銀行不會有大的風(fēng)險。
長城證券房地產(chǎn)分析師黃清林也認(rèn)為，大公司將“難而不死”，生存問題并不大。
關(guān)鍵詞：操作
3類房產(chǎn)股出現(xiàn)投資機(jī)會
雖然房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，但是白宏煒認(rèn)為，目前房地產(chǎn)板塊的市盈率估值已經(jīng)處于國際市場的低端，經(jīng)過前期較大的跌幅，地產(chǎn)股的投資價值已經(jīng)出現(xiàn)。現(xiàn)階段可選擇3類公司進(jìn)行投資：
一是便宜的公司，它們手中儲備的土地購于2007年之前，最好是2006年之前，房價再跌它們都有錢賺，比如A股的華發(fā)股份(600325，SH)、陽光股份 (000608，SZ)，H股的首創(chuàng)置業(yè)(2868，HK)、雅居樂(03383，HK)等。
二是市場化的公司，它們擁有較好的產(chǎn)品管理能力，可以持續(xù)經(jīng)營，等待下一個繁榮期的到來，比如A股的金地集團(tuán) (600383，SH)、萬科A(000002，SZ)，H股的中國海外(688，HK)、綠城中國(03900，HK)等。
三是國有企業(yè)，它們擁有獲取廉價土地和融資的能力，比如A股的招商地產(chǎn)(000024，SZ)、保利地產(chǎn)(600048，SH)和H股的華潤置地(1109，HK)。
長城證券房地產(chǎn)分析師黃清林卻認(rèn)為，該行業(yè)整體調(diào)整的時間和空間還不夠，整體性的投資機(jī)會仍需等待，可適當(dāng)選擇近年來經(jīng)營較為穩(wěn)健、項目較為優(yōu)質(zhì)、業(yè)績相對確定的公司，回避二、三線公司。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）
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