為了抑制投機性需求，自去年下半年以來，央行、銀監會出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對遏制投機作用更加明顯；超越購買能力的“恐慌性”購房行為也得到控制。于是造成了今年房地產市場的另一個顯著特點———銷售面積大幅度下滑，成交量嚴重萎縮。來自住房和城鄉建設部的數據顯示，今年1-5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

　　成交低迷只能說明需求方認為價格不合理，市場觀望氛圍較重，房價自然還會下跌。按照國內目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長速度，不足以支撐房價的高位運行狀態，房價下調是必然的。

　　供給方面臨的資金困境不支持高房價

　　對于房地產市場來說，決定房價走高的關鍵在于資金，當流向房地產的資金足夠多，就可能推動房價上漲，反之亦然。但就目前的現狀而言，對房地產行業似乎并不能形成這種支撐。

　　業界大腕潘石屹分析，“2008年中國房地產行業最重要的特點是缺錢，因為行業規模太大，去年一年房地產開發商購買土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產銷售額全國各地都在下降，這些原因都造成了中國房地產行業前所未有的缺錢局面”。

　　而今年1月，國務院下發了《關于促進節約集約用地的通知》，《通知》規定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了那些期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產商一記沉重的打擊。

　　作為一個資金密集型行業，房地產與銀行業關系密切，其資金大部分源于金融機構。但自2007年9月27日起，我國實施了房貸新政和貸款規模調控政策，銀行向房地產領域輸入的資金流量迅速減少。今年上半年，央行依然執行從緊的貨幣政策，在半年內5次上調人民幣存款準備金率，截至6月底存款準備金率達到了17.5%。央行的主要目的是抑制通貨膨脹，回收流動性，造成銀行信貸投放進一步放緩，這就意味著房地產發展商獲得開發貸款的難度更大，資金面更趨緊張。

　　維持房地產商資金快速回籠的另一個通道——銷售，今年表現一直不佳。以幾個大城市為例，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布的統計數據顯示，上半年，北京住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個百分點。其中，期房銷售面積為272.9萬平方米，下降49.4%；現房銷售面積為76.4萬平方米，下降50%。商品住宅銷售套數也在減少。上半年，住宅銷售30352套，同比下降46%。其中，6月當月銷售住宅7377套，比上年6月減少6726套；上海市統計局數據顯示，今年上半年，上海市商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；據深圳市房地產研究中心剛剛公布的報告，今年上半年，全市新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬平方米，同比減少54.02%。

　　不論是商品房銷售面積，還是商品房銷售額均為負增長，出現了近年來房地產市場少有的“冷”現象。然而，對于目前五花八門的樓市優惠促銷手段，消費者并不買賬，因為他們需要的是真正的降價和實惠。

　　面對銷售萎縮的市場，開發商需要調整心態，認識到房地產的暴利時代已經終結這個事實，必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡。世界上沒有只漲不跌的房地產市場，在長達10年的房價上漲之后，國人應該開始熟悉一個房價理性回歸的市場。近兩年來，住房供給結構的持續改善，也是推動房價總體回落的一個重要因素。在確信房地產市場真正穩定下來之前，政府不會過早地松動房地產的調控政策。房價漲幅雖已放緩，相對于近年來房地產市場泡沫的過度膨脹，房地產市場的調整依然任重道遠。在房價的理性回歸沒有到位、房地產市場結構調整沒有到位的情況下，房地產市場發展的基礎就不會穩固，房地產發展的市場預期也難以真正樂觀起來。