降價(jià)或促銷 早比晚好

　　姜洪橋

　　“開發(fā)商已經(jīng)達(dá)成一致共識(shí)，促銷但不直接降價(jià)，以防發(fā)生連鎖反應(yīng)�！鄙现埽�中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生告訴本報(bào)。而來自一些房地產(chǎn)業(yè)分析師以及業(yè)內(nèi)人士的聲音則更表明——最早下月，降價(jià)行動(dòng)可能開始。

　　本月初，高華證券以“黯淡的五月”為標(biāo)題，描述了房地產(chǎn)業(yè)上半年大部分時(shí)段的悲觀情景，并相當(dāng)肯定地預(yù)測(cè)開發(fā)商在未來的幾個(gè)月將進(jìn)一步降價(jià)以增加銷量。其中關(guān)于銷售業(yè)績和資金狀況的描述及預(yù)測(cè)令業(yè)內(nèi)人士都感覺到了寒冷。

　　事實(shí)上，那些前兩年在市場(chǎng)上“興奮”著的房地產(chǎn)開發(fā)商們現(xiàn)在都在不安地問，“咱們的資金還能堅(jiān)持多久”？如果未來樓市情況進(jìn)一步惡化，市場(chǎng)進(jìn)入深度觀望，那么對(duì)開發(fā)商是致命的。當(dāng)然，這同樣也殃及銀行。

　　“誰都死不起！”聶梅生說。

　　融資更難

　　實(shí)際上，2008年開發(fā)商的資金困難是基于大環(huán)境的變化。相對(duì)于去年，今年的房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)顯著變化，即融資成本大幅度提升。

　　虎杰投資顧問公司首席分析師張寅解釋，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)主要涉及三大部分：即土地款、銷售款和稅費(fèi)。高負(fù)債率不一定是問題，關(guān)鍵在于如何平衡。在2007年，房地產(chǎn)企業(yè)的壓力在于支付土地款和稅費(fèi)，因?yàn)樾蝿?shì)比較好，可以通過資本市場(chǎng)融資來解決，銷售回款相對(duì)次要。但是現(xiàn)在，融資成本提高，資本市場(chǎng)環(huán)境不好，銷售回款的重要性日益體現(xiàn)。

　　這一分析解釋了在高負(fù)債率情況下，為什么開發(fā)商能夠在2007年取得驚人的業(yè)績，而在2008年面臨巨大困難。

　　同時(shí)，各方面的專家都注意到了開發(fā)商以往贏利模式與現(xiàn)在局勢(shì)格格不入。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，“在目前，房地產(chǎn)企業(yè)比較過分依賴投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流策略的實(shí)際對(duì)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性有比較重要的影響，可能面臨比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　如今，在目前宏觀調(diào)控收緊的日子里，開發(fā)商賴以大規(guī)模擴(kuò)張的融資渠道緊縮明顯。

　　首創(chuàng)置業(yè)董事會(huì)秘書胡衛(wèi)民稱，由于限外政策，海外基金的融資已經(jīng)很困難。首創(chuàng)置業(yè)還在積極爭取回歸A股，“但你也知道，能否回歸A股由政策決定，我們只能盡力�！迸c首創(chuàng)置業(yè)有同樣目標(biāo)的富力地產(chǎn)，最近也沒有發(fā)出樂觀信號(hào)。至于在股市發(fā)行企業(yè)債券救急，高華證券分析師王逸指出，“那也僅限于A股企業(yè)而已�！�

　　資金亮紅燈

　　最為不幸的還是在融資成本高漲的同時(shí)銷售萎靡。這意味著，開發(fā)商的兩大資金來源均亮紅燈。

　　5月29日，高華證券發(fā)布名為《對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流、盈利和凈資產(chǎn)價(jià)值的壓力測(cè)試》報(bào)告。報(bào)告基于對(duì)占全國銷售額一半以上的12個(gè)城市和14家核心房地產(chǎn)上市公司的研究得出結(jié)論，1至5月份的12個(gè)城市商品房銷售情況很不理想，主要房地產(chǎn)上市公司的銷售額和銷售面積不到各公司和高華預(yù)測(cè)的全年計(jì)劃的23%。其中，SOHO中國僅完成該公司年計(jì)劃銷售額的8%，招商地產(chǎn)完成10%，萬科完成25%。而根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，過去兩年的前五個(gè)月全國房地產(chǎn)銷量平均占全年房地產(chǎn)銷售額和銷售面積的28%-29%，與銷售下降對(duì)比的是存貨的激增。按照目前的銷售速度，16個(gè)城市中有8個(gè)城市將需要一年或更長時(shí)間才能消化完當(dāng)前庫存，這其中還遠(yuǎn)未包括未來幾個(gè)月可能激增的新供應(yīng)樓盤。

　　基于銷售萎縮的現(xiàn)實(shí)。高華證券假設(shè)了兩種情況。在這兩種假設(shè)條件下，開發(fā)商的資金缺口和毛利率的表現(xiàn)都非常令人擔(dān)憂。一部分上市企業(yè)資金缺口超過總市值的60%，甚至更高。高華證券警告富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)和招商地產(chǎn)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)加大。基于這些分析，王逸表示，按照目前的形勢(shì)發(fā)展下去，較為悲觀的假設(shè)可能在年底實(shí)現(xiàn)。

　　市場(chǎng)的反饋與高華的分析相當(dāng)吻合。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國等資金狀況良好的企業(yè)在市場(chǎng)上表現(xiàn)最為沉穩(wěn)，幾無降價(jià)。而富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)和招商地產(chǎn)則是促銷力度最大的上市企業(yè)。

　　但即便是資金情況較好的企業(yè)，恐怕也要受整體形勢(shì)連累。世邦魏理仕研究部執(zhí)行董事覃曉梅分析，上市公司需要完成一定的銷售任務(wù)以維持業(yè)績和形象，在整體降價(jià)促銷的背景下，上市企業(yè)都難免要跟進(jìn)。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)