深套源于非理性預(yù)期

　　面對(duì)跌跌不休的房?jī)r(jià)，總體上來說自住客相對(duì)平靜，即使房?jī)r(jià)縮水也會(huì)繼續(xù)按揭，而炒房客就沉不住氣了。

　　按照世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為“國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)”。而我國(guó)一線城市目前的房?jī)r(jià)收入比普遍高于7，北京內(nèi)城區(qū)達(dá)到了38.2，上海內(nèi)環(huán)為34.1，深圳福田區(qū)為28.7。這意味著深圳家庭要25年才能買一套建筑面積90平方米的住房，北京家庭則要30多年，上海家庭約30年，廣州家庭要15年左右，房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重偏離安全邊際。

　　按照去年1.4萬元的均價(jià)，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬元，貸款100萬元。選擇20年等額遞減還款方式，月供要8700多元。而如果按照去年上半年樓價(jià)月增10%的速度，年底購(gòu)買這套房子時(shí)月供將突破一萬元。

　　形成鮮明對(duì)比的是深圳人均可支配收入出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2004年深圳人均可支配收入為27596元，到2007年，人均可支配收入僅為24870元。兩年時(shí)間，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅達(dá)9.8%。

　　深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》中稱，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。這表明，深圳住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)手速度很快，投資和投機(jī)的成分更多。

　　炒房者對(duì)房?jī)r(jià)持有繼續(xù)沖高的預(yù)期，盲目樂觀使他們只關(guān)注高價(jià)房更大的升值空間，而忽略了流動(dòng)性，更沒有想到房?jī)r(jià)會(huì)有高峰跌落的時(shí)候。

　　另一個(gè)被投資客忽略的因素是供求關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月深圳市公開發(fā)售的139萬平方米住宅中，寶安區(qū)有81.2萬平方米，占比近60%；而南山區(qū)預(yù)計(jì)今年10月份之前可能會(huì)有10個(gè)樓盤入市，總建筑面積高達(dá)100萬平方米，總套數(shù)超過5000套，加上現(xiàn)有的存量，數(shù)量十分客觀。

　　同時(shí)，不可忽略的是，未來保障性住房的大舉入市或?qū)⒊蔀闆Q定房?jī)r(jià)的另一個(gè)重大因素，深圳今年保障住房供地面積占住宅供地面積的38%，計(jì)劃開工保障住房228萬平方米。這一面積，相當(dāng)于深圳半年的房地產(chǎn)交易面積總和，其力量不可小看。

　　深圳樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，從另一個(gè)角度驗(yàn)證了李嘉誠(chéng)先生的那句名言：做房地產(chǎn)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在樓市調(diào)整的風(fēng)浪來臨時(shí)，你一定要呆在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的“高地”上，這樣至少還有逃生的機(jī)會(huì)。