□本報記者 江沂 萬晶

　　“現(xiàn)在每天都是苦熬，不知道下個月的月供怎么還上？”去年深圳樓市最熱時，劉先生調(diào)動了幾乎所有積蓄，在南山區(qū)購買了15套高價房，現(xiàn)在它們卻成了每月合計要支付10萬元按揭的“燙手山芋”。

　　自從去年下半年深圳樓市進(jìn)入下降通道以來，許多炒房套牢者就開始為每個月龐大的按揭煎熬著，而且愈套愈深。

　　郊區(qū)高價房泡沫破裂

　　劉先生來深圳打拼多年，積攢了不少積蓄，2006年開始涉足樓市時，他的目標(biāo)是關(guān)內(nèi)的高價房，2006年房價加速上漲，讓他在初期的幾套房產(chǎn)投資中嘗到了甜頭，短短一年時間，獲利超過50%。

　　在樓市里體驗了暴利的感覺，劉先生的胃口越來越大。去年六七月份，樓市最為瘋狂時，他在南山區(qū)購買了十幾套高價房，這些房子的單價普遍是每平方米兩萬元到四萬元不等。然而，隨著宏觀調(diào)控的來臨，深圳樓市開始陷入低迷期。

　　這種低迷在劉先生投資的重點區(qū)域——南山區(qū)表現(xiàn)得比較明顯，房價的下跌幅度大約在20%以上，而最讓劉先生崩潰的是每個月共要支付10萬元左右的按揭。

　　“想賣掉一些房子來歸還按揭，現(xiàn)在也不好賣。”劉先生最為惱火的是，他的高價房鮮有人問津，“房子單價高，咨詢者拿不出足夠的首付，銀行惜貸，在評估的時候也會打折扣，所以很難找到買家。”

　　和劉先生同樣被深套的投資客不在少數(shù)，去年投資客最活躍的南山區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)，成為這輪房價調(diào)整的領(lǐng)跌者。數(shù)據(jù)顯示，去年5月，深圳市商品房成交均價最高的為南山區(qū)，成交均價為21988元/平方米，甚至超過了中心區(qū)所在的福田區(qū)。從去年11月份開始，南山區(qū)的新房成交均價持續(xù)下降，到今年4月份，南山的新房成交均價為16493元/平方米，跌幅在20%以上。

　　二手房市場同樣跌幅較大，德思勤日前發(fā)布的深圳各區(qū)域三級市場分析報告顯示，2007年10月至2008年3月，南山區(qū)跌幅最大的科技園片區(qū)和前海片區(qū)分別為29%和23%，這也是全市僅有的兩個跌幅超過20%的片區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，南山是炒房人較為集中的地方，去年南山區(qū)房價飆升是受深圳灣大橋通車和新口岸通關(guān)刺激，“深港融合”概念曾一度甚囂塵上。

　　龍崗區(qū)和寶安區(qū)同樣不抗跌，該區(qū)域的典型代表金地梅隴鎮(zhèn)三期精裝修開盤均價為1.15萬元/平方米，而去年開盤的二期毛坯房卻高達(dá)1.6萬元/平方米；萬科第五園后期項目今年三月開盤時也比去年9月下調(diào)3000元/平方米。更有部分小開發(fā)商推出單價不足7000元/平方米的特價房。

　　關(guān)外兩區(qū)頻頻出現(xiàn)的特價房拉低了深圳樓市的成交均價，致使四月份全市商品住宅均價再創(chuàng)11962元/平方米新低，比三月份下降12.16%。甚至造成“五一”春交會前后，全市成交均價連續(xù)三天破萬，這期間均穩(wěn)居全市銷量榜首的恰是龍崗區(qū)。

　　中心區(qū)房價堅挺依舊

　　與劉先生感受完全不同，小孟依然在苦苦尋覓合適的房產(chǎn)。小孟的目標(biāo)其實很簡單，二線關(guān)內(nèi)，90平方米到100平方米的小三居，總價在100萬左右。可是看了一輪，相中的房子屈指可數(shù)，而價位更是比他的理想價位高出一截。

　　“我看過的福田彩田村三居，最高價一萬六，現(xiàn)在也要一萬四；景田片區(qū)一萬八的房子，現(xiàn)在也值一萬五。”小孟認(rèn)為，中心區(qū)的房價還是沒有降到他理想的價位。

　　不過，小孟發(fā)現(xiàn)一點，近來小戶型跌的比大戶型更猛烈，他家附近一棟大三居為主的樓盤，均價仍然企穩(wěn)在1.7萬，跌幅在10%左右。

　　根據(jù)記者從中介了解的信息，小孟說的現(xiàn)象的確存在，小戶型降幅大，與一些炒家資金緊張，首先拋售小戶型有關(guān)；另外一些擁有多套房產(chǎn)的居民也擔(dān)心房價繼續(xù)下跌，選擇獲利了結(jié)。至于大戶型，有的掛出來幾個月無法成交，業(yè)主也寧愿放租，不肯大幅降價出售。

　　盡管如此，較早買入羅湖、福田小戶型的投資客仍有一些可觀的獲利。在外企工作的小黃，2006年底在羅湖區(qū)東門以7000元/平方米的價格，買入一套50平方米的樓齡6年的二手房，現(xiàn)在均價仍在1萬3左右，每年租金回報率約為7%。

　　而另一位投資客去年5月份在羅湖區(qū)買入30平方米的全新小戶型，1.5萬元/平方米，收樓后，租金回報率基本上也可以達(dá)到7%，由于房子是精裝修戶型，若能租給創(chuàng)業(yè)型的迷你公司，則租金收益還要更高。

　　這兩位投資者均為手中有閑錢的“白領(lǐng)一族”，投資房產(chǎn)多為羅湖、福田的成熟區(qū)域，對他們來說，房價下跌的沖擊力并不大，斷供的可能性很小。但他們也說，目前不會再購進(jìn)小戶型投資了，因為目前的樓價已經(jīng)沒有安全邊際。

　　據(jù)了解，福田區(qū)的新房均價在2007年5月已經(jīng)突破2.2萬元／平方米，成交量在兩萬平方米左右，接下來的幾個月，成交量雖有波動，但價格仍然能維持1.6萬-2.2萬元／平方米。

　　二手房方面福田區(qū)價格同樣堅挺，德思勤的三級市場分析報告顯示，福田區(qū)從去年10月份到今年3月份的下降幅度較小，僅有6.16%。羅湖區(qū)的東門片區(qū)的住宅掛牌走勢也相對平穩(wěn)，最大跌幅僅為4.1%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，城市中心區(qū)優(yōu)越的地理位置和完善的交通生活配套設(shè)施，吸引了不少住家，而且中心區(qū)土地稀缺，優(yōu)質(zhì)住宅更是寥寥可數(shù)，有實力的買家還是考慮中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅。這也就不難理解為什么德思勤將福田中心區(qū)、福田區(qū)香蜜湖片區(qū)、羅湖區(qū)東門片區(qū)等列入抗跌榜。