“拐點”不容回避

　　——訪北京新鳳凰城集團董事長周明德

　　文/本刊記者 鄧 熙

　　2007年7月，記者曾問及周明德2008年房價走勢，他當時認為房價會繼續(xù)攀升，即使奧運會結束也不會影響房價走勢。如今，記者再訪周明德時，這位新鳳凰城集團掌門人給出了不同的回答：“房地產‘拐點’是必然的，現在爭論‘拐點’問題，就像2005年討論房價走勢一樣，毫無懸念�！�

　　《新財經》:您認為房地產“拐點”已經來臨了嗎?為什么？

　　周明德：房地產出現“拐點”已經是一個不爭的事實。看看中國股市，從3000點到6000點，又跌回3000點，它是一個跌宕起伏的過程。房價也一樣，不可能一直漲。目前，北京、上海等地的房價基本上達到最高指數，沒有了上升空間。金融政策對房地產的沖擊的確非常大，目前國內貸款利率已經突破7%，未來突破8%、9%也有可能。這就抑制了購房者的盲目性，讓消費回歸理性。

　　以前，國家的宏觀調控更多是從供應鏈入手，如減少土地供應量，打擊囤積土地者。后來在消費鏈上也加大了調控力度，調高貸款利率。2007年下半年，政府把抑制房價過快上漲作為主要目標，在具體手段上與以前明顯不同：一是政府大力發(fā)展廉租房、兩限房和經濟適用房，大大增加了緊缺品種的供應量。房地產市場從行政籠罩下的土地壟斷型商品房市場，向土地壟斷下的商品與保障型住房并重階段過渡；二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。所以，房地產出現“拐點”是正常的。

　　《新財經》:房地產“拐點”對開發(fā)商的影響有多大？

　　周明德：“拐點”的出現不會給整個房地產的發(fā)展帶來震蕩，中國房地產業(yè)總體趨勢是穩(wěn)定向上的。當然，“拐點”有可能使房地產出現新一輪洗牌，在二三級城市更為明顯。對北京、上海等一級城市的影響不會太大。“拐點”的出現使開發(fā)商的利潤下降，實力較弱的中小型企業(yè)會出現資金鏈斷裂，最后不得不退出市場。未來三至五年，地產業(yè)將進入合并重組、優(yōu)勝劣汰的高峰期，只有極少數企業(yè)可以存活。

　　這對于整個房地產市場健康發(fā)展是有利的。有時，我透過辦公室的玻璃看到那么多高樓大廈，有些開發(fā)商為了趕進度，短時間內造出大量建筑，但其中的精品有多少？房地產回歸理性后，開發(fā)商也會反思，也許能創(chuàng)造出流芳百世的建筑精品。

　　《新財經》:北京的房價漲得過快、過高，是什么原因造成的？如果房價下降，會降到什么程度？

　　周明德：過去都是單位分房，住房政策變化后，人們就得自己買房子。分得房子的那部分人也想改善一下環(huán)境，換個大點的房子。后來，銀行消費信貸放開，資金大規(guī)模流到房地產領域，在這種情況下，房價就越漲越高。前些年，各大銀行的廣告很多，什么“要買房到建行”之類的，我很反對這種廣告，當時就覺得這樣不知道會把房價拉到哪里去。

　　現在的房價是非常不正常的，超出了人們的承受力。未來一兩年，像北京這種大型城市，房價下降幅度最高能達到20%，不可能一下子跌得太多。有的房地產商資金不是特別緊張，按現在的價格還能撐一段時間，但時間不會太長。如果房價波動太大，會引起一系列連鎖反應。今年3月下旬，200多位購買了深圳“金地梅隴鎮(zhèn)”二期商品房的業(yè)主，在差距很大的銷售價格面前，集體向開發(fā)商提出了索賠要求。