住宅類公寓低開高走

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，北京五環(huán)以內(nèi)共有10個(gè)純新盤公寓入市，總供應(yīng)套數(shù)為2889套，整體開盤均價(jià)為21640元/平方米；而去年同期僅有8個(gè)公寓新盤入市，總供應(yīng)套數(shù)1979套，開盤均價(jià)22250元/平方米。今年供應(yīng)套數(shù)增長了近五成，而開盤均價(jià)卻下降近3%，可以看出，開發(fā)商為應(yīng)對低迷的市場情況采取了“低價(jià)入市”的策略。

　　比如，位于三元橋附近的“Master領(lǐng)寓”，首次開盤時(shí)均價(jià)為28000元/平方米，而其周邊的同類產(chǎn)品均高于這個(gè)價(jià)格，如“遠(yuǎn)洋公館”均價(jià)為32000元/平方米，“置地公館”均價(jià)為38000元/平方米，“SOHO北京公館”均價(jià)為42000元/平方米。其他項(xiàng)目比如“金地名京”、“公園1872”、“龍公館”等項(xiàng)目的首次開盤價(jià)格都定在20000元/平方米以下，比周邊在售公寓的價(jià)格均低了15%-30%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，2008年入市的公寓新盤之所以采用“低價(jià)入市”的方式，主要有兩個(gè)方面的原因。

　　首先是樓市交易量下滑，不少樓盤打折促銷風(fēng)，在此背景下，開發(fā)商推出新盤時(shí)，不得不改變了以往的銷售策略，采用了“低價(jià)入市”的辦法，這樣不僅可以盡量迎合消費(fèi)者，而且有利于聚攏人氣，為項(xiàng)目的提價(jià)留下了一定的空間。

　　其次，開發(fā)商采用“低價(jià)入市”的策略也是迫于資金壓力，2007年以來，政府對樓市的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，央行的多次加息使得銀根不斷緊縮，開發(fā)商信貸難度不斷加大，加上資本市場受美國次貸危機(jī)的影響，也出現(xiàn)了蕭條的局面，股指縮水近50%，開發(fā)商通過二級市場融資難度非常大。2007年許多開發(fā)商都大肆拿地，這樣勢必會造成資金鏈的嚴(yán)重緊張，而樓市的交易量又持續(xù)下滑，在這樣的內(nèi)憂外患下，開發(fā)商為了緩解資金壓力，不得不采用了“低價(jià)入市”的策略，以期能快速銷售產(chǎn)品，盡快回籠資金。

　　公建類公寓自身存在問題

　　對于目前，以公建立項(xiàng)的公寓項(xiàng)目銷售低迷，任啟鑫認(rèn)為主要有兩方面的原因：一方面是由于目前北京樓市整體交易情況不佳，購房者仍處于觀望狀態(tài)所致；更為重要的一個(gè)原因是，以公建立項(xiàng)的公寓項(xiàng)目自身存在著許多問題。

　　首先，房屋的使用年限短。以商業(yè)、公建立項(xiàng)的公寓項(xiàng)目，一般只有四五十年的產(chǎn)權(quán)。而住宅項(xiàng)目有70年的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)新實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，普通住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后會自動(dòng)延期。而公建或商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目則沒有明確的規(guī)定，土地使用年限到期后是否還將重新交納土地使用金尚不明確。所以，同等條件下，購房者自然會選擇70年產(chǎn)權(quán)的住宅公寓項(xiàng)目。

　　其次，首付比例、稅費(fèi)成本高。為了抑制投資性購房需求，央行規(guī)定，購買商業(yè)的首付比例不得低于50%，且購房所需繳納3%的契稅，而同樣購買中小戶型的住宅契稅可以享受優(yōu)惠，僅按購房款的1.5%繳納，這在很大程度上抑制了購房需求，致使交易量受到影響。

　　再次，持有成本高。公建立項(xiàng)的公寓類產(chǎn)品銷售低迷還與物業(yè)費(fèi)、水、電、電梯維護(hù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用過高有關(guān)。而公建立項(xiàng)產(chǎn)品的水、電費(fèi)用也均按商業(yè)項(xiàng)目交納，比居民生活用水、電費(fèi)用高出很多。以水費(fèi)為例，居民用水3.7元/噸，而工商業(yè)用水則為5.6元/噸；電費(fèi)也是如此，居民生活用電是0.4883元/千瓦時(shí)，而商業(yè)用電為0.7625元/千瓦時(shí)。日積月累，生活成本費(fèi)用的過高必然會使購房者多了一層顧慮。

　　本報(bào)記者 趙麗萍