房價向何處去

　　黃潤/文

　　在價格的震蕩中房地產將回歸理性,成交量的復蘇則要等到房價回歸理性后,那將是一個漫長的過程

　　4月23日，發改委價格司發布報告，對房價走勢作出“部分城市經過一段時期調整后住房交易將會有所回升，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢”的判斷，但僅隔一天，這則報告卻從發改委官方網站撤下。如此嚴肅的官方分析報告竟然隨意至此，說發就發說撤就撤,市場反應當然一片嘩然。

　　事實上，即便其不隨意撤下，發改委的報告亦已引起市場熱議。其罔顧目前一片看空地產的論點，硬給看多者打了一針“興奮劑”。官方觀點自有論據,但如此表現卻讓人不得不對其公信力產生懷疑。

　　事實上，目前的房地產市場價格究竟如何走，成交量能否有效放大，行業格局將會如何演繹，企業群體前景如何等行業的關鍵點其實都撲朔迷離，遠沒有到蓋棺定論的時刻。

　　沒有人忘記2007年房地產市場的牛市,售樓處人滿為患,開發商一日一價；也沒有人懷疑目前房地產市場的低迷，深圳日成交量難見百套；偌大廣州，4月份以來日成交不過寥寥幾十套；全國多數城市成交量同比嚴重萎縮。短短半年之間，房地產呈現了兩個迥異的市場，恍如隔世。

　　伴隨著房地產市場的起落,各種觀點亦蜂擁而現,讓平常消費者難以辨別真偽。

　　觀點不一本是平常之事，但在目前市場上卻有幾個不容忽視的原因。

　　其一，利益之爭開始白熱化。房地產市場有不同的利益主體，利益之爭決定了共識很難達成。從1998年房地產市場開始復蘇，經過10年左右的發展，房地產企業逐漸發展壯大，房地產投資額達到4.4萬億，商品房銷售額接近3萬億元大關。巨大的經濟總量和國民經濟支柱產業的地位給了地產商足夠的底氣，他們已經不是昔日的吳下阿蒙。從維護自身利益的角度出發，他們擁有了自己的話語權，有能力表達有渠道傳播自己的言論，于是“房價上漲合理論”、“泡沫子虛烏有論”成了市場的強音。

　　但另一方面,房價高速上漲最直接威脅到的就是購房者的利益，住房福利制度取消后,居民“安居夢”的實現只有通過市場化的渠道，遠高于收入的房價漲幅讓他們不堪重負，怨聲載道。當這種聲音不斷匯集，形成一股合力之后，自然有代言人來表達他們的心聲。

　　當然，除此之外，地方政府、中央政府、銀行等等所處的地位不同，代表的利益不同，考慮問題的立場也不同，綜合造成了關于房價的爭論。短期內，各利益主體很難形成共贏，因此圍繞“房價”這個敏感的利益載體的爭論還將持續存在。

　　更為重要的是，政策的極大不完善讓市場對房價難以預測。比如：政府對商品房空置現象監視不夠，國家統計局與各種研究機構對空置率的統計結果最低是1%,最高卻到了30%，存在天壤之別；我們亦沒有精確的收入計算方式，灰色收入和隱性收入無法計量；更無法界定投資性住房和自住性的比例,這樣許多爭論的論據很大程度上是主觀的臆測，不可避免地會受到所處位置，所代表利益的影響，甚至直接為各自的利益服務，房價的爭論再一次帶上了“利益”的烙印。

　　當然，我國房地產開始真正的市場化運作嘗試差不多10年左右，還沒有形成一個完整的周期，沒有多少經驗可以參考。初級階段的房地產市場究竟應該如何發展，房價應該是一個什么樣的走勢都沒有定論。因此，爭論的各方往往引用國外成熟市場的例子，但無論是宣揚地產的繁榮昌盛，還是印證“泡沫”帶來的深刻危機，國外市場都可以提供生動的例證。這樣的結果是公也有理，婆也有據,彼此很難說服對方，導致爭論不休。

　　根據我們的市場調研，目前市場的爭論有兩種代表性的觀點：第一種認為，房地產將在短時間內復蘇，房價仍將報復性上漲；第二種認為，房地產的拐點已經出現，房價將出現大幅下跌，地產商的資金鏈緊張帶來的拋盤將使房地產一蹶不振，甚至會危及到宏觀經濟的增長。這兩種觀點其實都有片面性。

　　第一種觀點忽視了近幾年房價大幅上漲帶來的房價收入比過高的現實，更重要的是沒有考慮到房地產業是政府主導產業的屬性，過分地強調需求的旺盛和供應的短缺，導致過分樂觀；而第二種觀點則低估了房地產行業自身的生命力，過分強調投資性需求對房價的拉動作用，同樣也忽視了房地產政府主導的屬性，以至于過分悲觀。

　　所以,未來的房價會大幅上漲嗎？我們認為不會，這主要是因為：其一，雖然居民收入連續幾年增速都在20%左右，但是經過了連續幾年的房價上漲，房價和居民收入的差距實際上是拉大了。這樣，需求向有效需求轉化的能力在下降，居民的購買能力需要有一個積累的過程。另外，購房者的預期已經出現了變化，投資性需求逐漸退潮。在政府的不斷引導下，購房者對未來房價上漲的預期大幅降低，信貸政策對第二套房的調控在很大程度上抑制了投資和改善居住需求，被抑制的需求釋放需要一個過程。更為重要的是，房價如果繼續上漲會招來政府嚴厲的調控。

　　當然短期內房價大幅下跌亦較困難。首先，成本推動，供應瓶頸依然存在。地價高企，稅費多如牛毛，建安成本上升，拆遷難度加大，融資難遲遲得不到解決，成本高導致房價高；土地供應緊縮，拆遷緩慢，土地囤積，土地市場非市場化導致供應效率低下，二手房市場受限，房地產開發周期長都導致有效供應的不足。

　　其次，需求雖然受到抑制，但仍然比較旺盛。城市化、人口紅利、家庭小型化、收入增長、城市拆遷等等拉動需求的因素依然存在。而且，當前的中國經濟很難承受房價下跌帶來的負效應。一旦房價大幅下跌，將導致投資增速放緩、銀行壞賬上升、房地產拉動其他行業效應減弱，進而影響宏觀經濟的增量和質量。

　　不過，這可能不為我們的主觀愿望所控制,目前房地產商資金鏈緊張，可能一些地產商會因為資金問題而倒閉。唯一讓房地產界能尋找到安慰的是,從2007年上市公司的毛利率高達36.78%的情況看,大的企業應還能支撐一段時間.

　　綜上所述，今年房地產的價格應表現為窄幅振蕩，局部區域和個別樓盤的小幅上漲和下跌都在合理范圍之內。預計在價格的震蕩中房地產將回歸理性,成交量的復蘇則要等到房價回歸理性后,那將是一個漫長的過程。

　　(作者單位：中國人民銀行廣州分行)