國家發改委起初發布房價有上漲壓力報告繼而毫無理由迅即撤下，讓市場匪夷所思

　　《上海國資》記者 王錚

　　房地產開發商似已四面楚歌，資金鏈緊張和宏觀政策的不斷緊逼讓他們難以喘氣。

　　事實上，早在2月28日，標準普爾便發布報告稱，在宏觀調控和資本市場低迷的背景下，今年中資地產商的融資渠道將日漸萎縮。若市場狀況不能及時改善，行業流動性將逐漸用盡，難以保持增長動力。　

　　一語成讖。

　　“不管是從A股還是從港股上市的內資房地產企業，貸款和現金比例嚴重不合理。債務非常大，現金流合理的只有1—2家公司。”上海同策房產咨詢有限公司董事長孫益功在一個業內非公開集會中介紹。

　　而大多數房地產企業——盡管浸淫于資本金融市場多年——對于目前形勢之嚴峻程度都未有料及。

　　因2007年房地產銷售保持著強勁表現，加之股權和債權融資渠道暢通，地產商流動性普遍充裕。即便只有一兩個項目的小地產商，當年也能保持較高水平的現金流。全行業孕育著積極擴大土地儲備規模、延伸業務版圖的野心。

　　實際上，自2007年第四季度至今，市場狀況便逐步發生逆轉。提高第二套住房貸款標準、加大經濟適用住宅建設力度、緊縮房地產開發貸款和按揭貸款、征收土地閑置費以及限制海外資金流入等一系列調控措施，令地產商的營運環境日益艱難，至今并無緩解跡象。

　　3月中旬，上海房地局在新的土地出讓文件中，又加入防囤地規則。“對曾在本市取得土地使用權的競買申請人，未按合同約定開工建設和竣工的，且沒有按相關處置意見進行整改的，出讓人有權取消其參加本次競買活動的資格。”這條規定無異讓本已資金緊張的開發商雪上加霜。

　　緊接著，從口水戰到價格戰，房價多空混戰激烈上演。

　　融資艱難

　　“現在最需要的是保障資金鏈的安全，房地產企業將降價銷售一部分，但成交量在下降，銷售不理想。”偉業顧問副總經理張劍對《上海國資》表示。他介紹，很多項目來電咨詢的人數都很少。

　　“降價銷售是房地產商最后考慮走的一步。房地產企業將首先選擇一部分毛利率比較高的項目降價以刺激萎靡的市場，如果實力允許，其他的樓盤會等待價高的時候再出售。”一位業內人士透露。

　　據《上海國資》了解，為緩解資金壓力，萬科自2007年10月份起半年時間內已逐漸停止土地儲備工作，并在全國各地打折出售樓盤以回籠資金。

　　“萬科這么長時間不拿地，放在以前很難想象。開發商資金壓力于此可見。”孫益功說。

　　實際上，房地產企業融資的途徑較廣泛，包括：銀行貸款、上市、REITS(房地產投資信托基金)、發債和促銷回籠資金，但后兩者很少采用。“發債要受到政策重重限制，房地產企業發債都很困難,而房地產企業自己極不愿意打折促銷。”一位分析人士介紹。

　　“銀行貸款對于房地產企業來說，成本比較低。大企業大項目融資就更為容易。”張劍表示。

　　而據孫益功的測算，銀行的貸款結構中，房地產行業是主要投向之一。

　　“保守地說，商業銀行1/3的貸款集中在房地產行業。”一位房地產分析師表示。

　　2007年年末，貸款已不如從前容易。銀監會明令銀行加強信貸管理，禁止對查實具有囤地和囤房行為的房地產開發企業發放貸款。此外，銀行還將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%；同時，第二套房的貸款利率在標準利率基礎上上調10%，這與先前銀行普遍采用的基準利率下浮10%-15%的房貸實際利率相比，相當于上調了20%-25%。 由此，國內商業銀行在開發貸款與個人消費貸款兩方面，對地產融資打上封條。

　　偉業顧問董事金勇介紹，“現在銀行每個季度都要審核一次放貸總額，對地產商的開發貸款基本不批。”

　　同時，與一年前相比，投資者對中資地產商轉持謹慎態度，地產新股與債券發行的難度增大。比如，3月中旬，恒 大地產在香港上市最后一程中宣布放棄，其在路演過程中,未獲得一位基金經理發出的認購意向。

　　“受次級債風波、股市低迷、信貸緊縮、地產成交量萎縮等多重利空因素影響，恒 大地產此際推出IPO并不被市場看好。”媒體如是分析。

　　而地產企業發行債券亦倍受冷遇。2007年年末，碧桂園首度在港發債，結果是“無限期暫停”，今年2月，其再度發債，雖成功但成本已大幅攀升。何況，因國家外匯管理局放慢海外資金匯回國內的審批步伐，即便其能夠成功地在國際市場融資，將資金由海外市場轉移至國內也是一個難題。

　　傳統的融資道路被一一封堵。

　　“現在最快速的辦法或許是私募和尋找外資并購。”上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任陳則明對《上海國資》表示。他介紹，很多企業已開始行動尋求自保。

　　孫益功亦認為，房地產投資信托基金應該會對房地產業融資有所幫助。

　　但在目前看空的市場上，無論何種融資渠道都難說樂觀。

　　土地新政

　　屋漏偏逢連夜雨。3月中旬，上海房地局出臺新的土地出讓規則：“對曾在本市取得土地使用權的競買申請人，未按合同約定開工建設和竣工的，且沒有按相關處置意見進行整改的，出讓人有權取消其參加本次競買活動的資格。”

　　陽光100置業集團常務副總裁范小沖理解這條新規的含義是：“取消企業繼續拿地，那就意味著將企業從這個行業驅逐出去。”

　　“開發商開發土地要經過很多程序，設計、規劃、報批、資金籌集到驗收，加上企業內部計劃和管理，能否如期開發確尚在兩說之間。何況現在業資金緊張，更難預計。”范小沖對《上海國資》表示。

　　他認為，房地產企業是一個資金密集型行業，土地進入開發程序，對資金需求將非常高。“在目前情形下，只要開發商一開發土地，資金鏈將是非常大的挑戰。”

　　陽光100目前在全國13個城市開發，但已撤離北京、上海等一線城市。“這些城市土地稀缺，加上宏觀調控，風險高位運行。”范小沖介紹。

　　他認為這條政策對惡意囤地還是正常運轉應區別對待，因為開發商本身有囤地的需要，不能一概而論。

　　南京大學經濟學系副主任葛揚則對《上海國資》表示，此項政策如果沒有細化，將很難執行。

　　“比如上海區與區的條件不一樣，管理部門是否要區別對待？未按合同約定開發具體是什么含義？符合什么樣的條件即算開工建設？多長時間延誤算是未按相關意見整改？如果是政府未按合同約定先期推平土地，又該怎么計算？”

　　盡管質疑聲不斷，政策已在執行。上海房地產局已開始在全市范圍對囤積土地展開調查。要求開發商上報公司土地儲備的各項詳情，包括手中土地計劃開工面積、計劃開工建筑面積以及土地閑置情況。嚴厲程度可見一斑。

　　鑒于資金已經異常吃緊，房地產企業很難度過這一關卡。

　　“小企業可能希望將土地轉給大型企業，但大型企業目前自身難保。以后怎樣，看不清楚。只能各憑其能，能順利找到資金的或能生存下去。”一位分析師說。

　　偉業顧問副總經理張劍頗有感觸地說：“環境如此，對每個人都同樣艱難。”

　　多空混戰

　　房地產商生存出現前所未有的艱難狀況，毫無例外地，討論房價是否已現“拐點”再度成為市場熱點，看多看空者均各據其理。甚至連政府部門亦不甘寂寞加入混戰。國家發改委起初發布房價有上漲壓力報告繼而毫無理由迅即撤下，讓市場匪夷所思。

　　《上海國資》采訪眾多業內人士，對房價走勢猜測亦頗含糊。

　　“因為政府政策有時看似是為穩定房價，但并非能達到預期效果。加上宏觀經濟不穩定，供給和需求變化亦很大。”南京大學經濟學系副主任葛揚說。

　　“目前處于有價無量的狀態，能維持多久很難預料。”張劍表示。

　　上海上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任陳則明也注意到，因開發商降價銷售未能引起成交量上漲，“很有可能僵持一段時間”。

　　事實上，與預測房價相比，業內人士更期待的是，房地產市場經過發展能比過去冷靜和理性，更具透明度。

　　“成熟的市場應該具有透明的信息，完全的理性,目前顯然不是。”陳則明認為。

　　他舉例說，比如上海市政府今年提出，要大比例提高限價房、廉租房和經濟適用房的比例。“大概是20%-40%左右，這個數字的確定就很難說是理性行為”。

　　他認為，如此大幅的增長，土地誰來給？由市政府撥？本來土地就緊張，由區縣拿出來的障礙很大；退后一步，土地撥出來后，是否由政府財政投入開發資金？巨額資金肯定要人大審議通過，亦有相當難度。建好后，怎么分配？如果這些問題都沒能解決，那提高這么大比例的經濟適用房是否可行？而且提高經濟適用房比例是否能如愿穩定房價更可能是南轅北轍。

　　“無論什么市場,起伏過大對其健康發展都是一個危害。穩定的市場，透明的信息和理性的政策是各方都需要的,對于中國房地產業來說，可能需要不短的時間。”一位外資投行分析人士如是表示。