土地供應從緊成本上升

　　為堅守18億畝耕地紅線，2008年用地規模將繼續受到嚴格控制，節約集約用地將是土地管理的“主旋律”。在住房用地供應方面，總體規模將受到約束，別墅類用地繼續停止供應，廉租住房、經濟適用住房、“兩限房”用地將得到保障，預計這部分用地將達到住房建設用地的70%左右，對于穩定普通商品住房房價將起到積極作用。

　　但是，受土地宏觀調控等相關政策的影響，2008年房地產開發建設的成本將有所上升。

　　一是住宅用地招拍掛制度更加嚴格，土地交易價格上漲。在總量控制的前提下，大城市的土地供應將更加緊張，房地產開發企業之間在土地交易中的競爭會更加激烈，土地交易價格將進一步上漲。

　　二是閑置土地處置力度加大，土地持有成本增加。按照2008年初發布的《國務院關于促進節約集約用地的通知》的規定，閑置土地的處置力度將進一步加大，土地閑置費征收政策進一步明確，即土地閑置滿一年不滿兩年的，將按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。同時，對閑置土地特別是閑置房地產用地將征收增值地價。根據上述政策，2007年底各地購置未開發的1.3億平方米左右的土地以及2008年新購置未開發的土地，有相當一部分將按照政策規定繳納土地閑置費和增值地價，房地產開發企業因此相應增加土地持有成本。

　　三是房地產用工成本上升，部分建筑材料價格上漲。2008年，隨著新《勞動法》的貫徹實施，房地產開發企業用工成本將比上年提高。同時，鋼材、水泥等建筑材料價格也將繼續上漲。

　　緊縮信貸壓縮供需

　　2008年，房地產信貸政策除對經濟適用住房開發給予優惠，有助于增加經濟適用住房開發建設力度以外，信貸政策對其他房地產開發和住房消費在總體上將實行從緊政策。

　　一是信貸規模受到嚴格控制。2008年，將實施緊縮信貸政策，新增貸款盤子嚴格控制在3.6萬億元左右。同時，銀監會還嚴格限定了每個季度的貸款使用額度。這項政策，將對房地產開發和住房消費信貸產生影響。

　　二是房地產貸款審核更加嚴格。金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，實行審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，將影響房地產開發企業的資金鏈條。

　　三是差別住房貸款首付比例政策效應將繼續顯現。2007年9月，國家規定購買首套自住房、套型90平方米以下的，首付比例不低于20%；購買首套自住房、套型90平方米以上的，首付比例不低于30%；已利用貸款購買住房、申請購買第二套以上住房的，首付比例不低于40%。這項政策實施后，自2007年10月以來，對于控制住房投資和投機、穩定房價已經產生了積極效果，2008年將繼續發揮其政策效應。

　　四是進一步提高存貸款利率的影響。在可能繼續提高存貸款利率的前景下，一方面，將增加個人住房貸款成本，抑制住房消費需求；另一方面，將增加房地產開發企業的貸款成本，加大房地產開發企業的資金壓力，從而會對住房供應產生影響。

　　此外，目前房地產開發環節涉及的稅收包括耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅4個稅種，房地產銷售環節涉及的稅收包括契稅、印花稅、房產稅或城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、企業或個人所得稅等8個稅種。

　　這位專家就此指出，從房地產開發環節的稅負來看，2007年城鎮土地使用稅稅額標準提高2倍，2008年耕地占用稅稅額標準提高4倍，這將體現在2008年房地產開發成本以及持有土地的成本中。從房地產銷售環節的稅負來看，2008年土地增值稅進一步加大清算力度和征收管理，將有利于擠壓房地產開發的利潤空間。雖然房地產開發企業或個人繳納的所得稅難以轉嫁，但是房地產交易中的營業稅、城市維護建設稅，在住房供需矛盾仍較為突出的情況下，有可能轉嫁給住房消費者，進一步助推房價上漲。