房價仍呈上漲趨勢

　　——關于當前國內房價走勢的分析(上)

　　劉國旺

　　★2008年全國新增住房需求人口(不含拆遷人口)達2500萬人左右，預計新增住房需求約6至8億平方米，而今年預計竣工面積僅為5億平方米左右。

　　★從2008年全國36個大中城市公布的住房建設計劃來看，僅有北京、天津等10個城市明確了“兩限房”建設計劃，其他26個城市均未公布。

　　★2008年，我國將實施緊縮信貸政策，新增貸款盤子嚴格控制在3.6萬億元左右。

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，70個大中城市房屋銷售價格在2007年漲幅走高的基礎上，2008年1月和2月繼續(xù)攀升，同比分別上漲了11.3%和10.9%。一位不愿透露姓名的權威專家指出，通過對住房供需狀況、開發(fā)建設成本、土地政策、信貸政策、稅收政策等影響房價的若干因素綜合分析可以發(fā)現，2008年房價仍存在上漲趨勢。

　　城鎮(zhèn)化加快 需求旺盛

　　近幾年，我國住房供需矛盾突出，2008年這種狀況將繼續(xù)存在。

　　一是隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,城市住房需求壓力增大。統(tǒng)計數據顯示,2007年我國城鎮(zhèn)化率達到44.9%，比上年提高1個百分點。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，我國每年從農村轉移到城鎮(zhèn)的勞動力平均將增加1000萬人左右，這部分轉移的勞動力不僅將增加對城市住房的臨時需求，也會增加長期需求。

　　二是城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員增加，構成新的住房需求。近幾年，隨著經濟的快速發(fā)展，我國每年新增就業(yè)崗位大約在1000萬人左右,將構成新的住房需求。

　　三是居民的住房改善性需求將增加。2007年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到13786元，實際增長12.2%，增幅比上年提高1.8個百分點，隨著城鎮(zhèn)居民收入的逐年提高，對住房的改善性需求將增加。如果對住房改善性需求按城市人口1%左右測算，預計2008年這部分需求人口達500-600萬人。

　　四是每年城市拆遷和改造，將相應增加被拆遷居民的被動性住房需求。據了解，目前全國每年城鎮(zhèn)房屋拆遷計劃達13000萬平方米左右，實際拆遷規(guī)模達到近10000萬平方米，按照“拆一、建一、還一”的原則，將相應增加當年被拆遷居民的被動性住房需求。

　　此外，資本市場發(fā)展不穩(wěn)定，有可能增加對房地產的投資性需求。目前，我國股市發(fā)展存在較大不穩(wěn)定性，這使得住房投資性需求相應存在不確定性，影響較大。

　　綜合考慮上述因素，這位不愿透露姓名的權威專家預計，2008年全國新增住房需求人口(不含拆遷人口)達2500萬人左右，按照城鎮(zhèn)家庭戶均人口2.97人，套均住房建筑面積60-80平方米測算，加上拆遷帶來的被動性住房需求，預計2008年新增住房需求約6至8億平方米。

　　供給偏緊結構難調

　　解決住房需求問題，主要應當依靠增加住房供應。

　　2008年住房供應面臨兩個問題：

　　一是住房供應總量偏緊。目前，從各地公布的住房建設計劃來看，2008年各地均不同程度地加大了住房建設力度。據不完全統(tǒng)計，僅全國36個大中城市住房建設面積就達3億平方米，其中普通商品住房占75%，保障性住房占25%。如果各地住房建設計劃能夠如期完成，對于緩解住房供需矛盾將起到積極作用。

　　但從實際執(zhí)行來看，由于普通商品住房建設計劃是由政府主導編制的，執(zhí)行卻需由房地產開發(fā)企業(yè)等市場主體來完成，因此，這項建設計劃能否如期完成還有待觀察。從歷年全國商品住宅的竣工面積來看，2005-2007年全國商品住宅年均竣工面積約4.55億平方米，2008年即使增幅達10%，預計年竣工面積也僅為5億平方米左右，與當年住房需求相比，仍存在巨大缺口差異，住房供需關系依然吃緊。

　　二是調整供應結構難度大。解決住房問題的另一方面是，加大住房供應結構調整力度，增加中小戶型、中低價位普通商品住房供應。2006年，“國六條”提出各地新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積70%以上的目標。從2006年和2007年的實際執(zhí)行情況來看，住房供應結構調整雖然有所改善，但距離目標要求還有較大差距。從2008年全國36個大中城市公布的住房建設計劃來看，僅有北京、天津等10個城市明確了“兩限房”(限面積、限房價)建設計劃，其他26個城市均未公布說明調整住房供應結構仍存在一定難度。