對銀行而言，不怕房價跌，就怕賣不掉。想盡辦法收回開發貸款成為銀行首要之務，未來兩年地產開發商資金鏈或將持續緊張

　　本刊記者　楊練/文

　　在房地產市場持續低迷之時，銀行一方面逼迫開發商盡快歸還開發貸款，做好一批地產商可能倒閉的準備，同時嚴控新的開發貸款發放；另一方面對個人按揭貸款可能采取更加嚴格的措施，一旦出現壞賬，將追究信貸員的個人責任。

　　“對于一些開發商的貸款，銀行想盡辦法予以盡快收回，甚至一邊表面答應開發商新的貸款請求，另一邊卻將其貸款材料扔進垃圾桶。”銀行內部人士透露。

　　房市成交量萎縮

　　截至4月30日，根據北京市房地產交易網公布的數據，2008年北京前4個月期房住宅成交量總計18663套，日均簽約153套，相比去年同期的33281套的成交量,少了14618套，同比跌幅超過45%。

　　同時，高高在上的房價也終于破冰，加入打折的項目越來越多。4月中旬，北京方莊6號精裝改毛坯每平米單價降5000元、東亞上北推出83折優惠，金隅萬科城、華業玫瑰郡、新興年代、東亞三環中心等九折樓盤開始大量出現。

　　更有甚者，“五一”期間，珠江奧古斯塔城邦還推出了“買房送房”活動：購買聯排別墅即可獲價值63萬元公寓一套，或抵63萬元房款。但在“五一”期間，北京新開樓盤的成交量仍呈低迷狀態，多數新開樓盤的定價低于預期，一些開發商甚至得出了北京房市“奧運會”已經提前過完的結論。

　　業內人士預計，北京2008年期房現房總供應量預計將超過25萬套，達到歷史高峰，其中約7萬套的保障性住宅將在下半年陸續供應市場。去年前4個月，北京住宅成交量約占全年的27%，照此比例推算，今年全年北京住宅成交量可能不超過10萬套，遠低于25萬套的供應量，成交量將降至近年來的低點。

　　“對銀行而言，不怕房價跌，就怕賣不掉。房子一天賣不出去，就多一天的資金成本和風險。如果房子一年內仍未能賣掉，開發商就撐不住了，銀行的資金也就很難收回了。”

　　資金鏈面臨斷裂

　　2007年年報顯示，房地產上市公司的負債總額遠超出現金存量。以現金存量最高的萬科為例，其負債總額為661.75億元，現金存量僅占負債總額的25.76%，保利地產、招商地產、金地集團分別為16.49%、22.48%和15.58%。

　　“萬保招金”四大地產公司的債務總額中，銀行貸款占比均在35%以上。其中，萬科的銀行貸款為249.56億元，占其債務總量的37.71%；保利地產的銀行貸款為121.57億元，占債務總量的43.33%；而金地集團占比則為52.43%。

　　2007年，四大地產公司的每股經營性現金流均為負值。其中，萬科為-1.52元、招商地產為-4.74元、金地集團為-7.52元、保利地產為-7.65元，均是上述公司5年來的最低值。

　　在2008年一季度房地產業開發資金的三大主要來源中，銀行貸款依然保持了穩定增長，增速甚至高于同期銀行整體貸款增速。

　　“銀行對房地產開發貸款的支持力度在一季度沒有明顯減少，同時開發商自籌資金能力也在逐漸增強，但其資金鏈緊張的局面并未得到有效緩解，主要是因為國內房地產業以土地抵押為核心的運作模式沒有改變所致。”農行房貸處負責人表示。

　　在現有的房地產開發模式下，土地出讓金可以分期支付，土地證也可以分期取得，開發商先以較少的資金取得土地到銀行抵押融資，然后再動工開發和購買新的土地，如此循環，開發商自有資金被放大數倍。但在新的土地政策下，土地出讓金仍可分期付款，但不能分期獲得土地證，也就不能用來抵押融資，開發商的資金鏈就變得緊張起來。

　　其直接表現就是開發商拿地的底氣不足，最近半年時間，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標、流拍，而最新地價一直比較平穩的合肥市、蕪湖市等二線城市也開始出現流標、流拍現象。

　　開發商資金短缺是土地流標、流拍的主要原因。以一宗100畝、出讓金為2億元的地塊為例，開發商要參加競拍，需繳納至少4000萬元保證金，競拍的開發商必須達到3家以上才達到拍賣條件，即至少要占用1.2億元流動資金。

　　目前，國內許多城市房市都充滿了觀望的氣氛，開發商資金回籠緩慢，也就沒錢再拿地。而以前拿到地即使不立刻開工，僅靠囤地也可以賺錢，但在現行土地政策下，囤地要收取土地閑置費甚至被收回，而且還面臨貶值壓力，開發商的風險就更大了。