“商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，這本身就表明影響房地產市場供求關系的基本面沒有發生根本性變化”。

　　牛鳳瑞認為，2007年底以來，包括廣州在內的幾個城市的商品房價格發生了向下的變化———與其由此認為我國房市的拐點已經到來，不如將其視為這幾個城市的房價相對以往過高的水平的某種回歸，或者說，是這幾個城市對其以往較高房價的一段時間的消化。

　　但是，一個值得關注的問題是，就在一些城市的樓市出現滯銷、觀望現象的同時，一些樓盤的成交價格卻連創新高。譬如，2007年11月份重慶房屋銷售銳減一半，而其房價同比上漲了15.6%———事實上，自2007年10月份以來，全國許多城市普遍出現量減價升的“空漲”現象。

　　那么，又該如何解釋這種現象？國內樓市的供求關系究竟如何呢？中國社科院經濟所的袁秀明博士則基于其建立的模型分析認為，眼下，尤其是一些大中城市的大量的市場需求沒有得到滿足，投機炒房行為也沒有真正得到遏制，房地產領域的供求關系尚處于供不應求或者基本平衡的狀態，房價整體下降還很難。

　　袁秀明博士還認為，考慮到資金鏈問題，目前一些房地產商可能會拋售房產兌現，從而導致房價一定程度下降，但這只是局限于不是很好的地段或不是很高檔的房產。

　　2009年下半年出現真正的拐點？

　　“今年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續升值預期，大量國際熱錢可能進入國內房地產領域，成為推動房價上漲的一個因素”。

　　在牛鳳瑞看來，隨著房地產調控政策效力逐漸顯現，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現房價在高位震蕩，但我國房價整體性走熊拐點出現的可能性不大。

　　朱中一此間也發表觀點稱，從目前中國部分城市房地產市場有價無市、銷量下降、房價漲勢趨緩看，尚不能證明中國房地產整體上價格已經或即將步入下坡路。

　　袁秀明博士告訴記者，從國外的相關研究成果看，當房地產價格上漲到一定程度后，交易量達到頂峰，之后交易量呈下降趨勢，但此時房價仍會繼續上漲，可維持一年時間———這時即使銷售量按以前一半的速率運行，房價仍可變平穩并維持一年調整期，直至房價開始整體緩慢下降。

　　“但總體下降幅度不會非常大，大概每年5%，維持5年時間，直至調整到此輪價格的最低位。”袁秀明分析，2007年10月以來，北京、上海、深圳等許多城市房地產“有價無市”現象甚為明顯，若國內房地產銷量一直維持這種下降態勢，那么，房地產的拐點就很可能將會來臨。

　　“今年前三季度，我國房地產價格仍會保持總體上升格局，但上漲速度會減慢，直到第四季度，房價可能走向平穩，并盤整近一年時間，隨后開始整體下降。”他說，考慮到經濟周期因素，房地產市場一般先于經濟周期拐點進行調整———在“有價無市”的狀況下，房價繼續上漲，其速度會減慢，第四季度之后可能盤整，“因此我認為，房價真正下行的拐點或許在2009年下半年。”

　　本報駐京記者鄭春峰