銀行業內部估計，這輪房地產市場的調整將會至少持續兩年以上，2005年、2006年發放的開發貸款有可能會產生大量壞賬

　　- 本刊記者　楊煉/文

　　4月14日，市場上傳言近期將有針對房地產企業的更嚴厲的調控政策出臺，房地產股全線暴跌。雖然翌日央行有關人士予以澄清，但在銀根緊縮的情況下，銀行與地產商以房貸為紐帶的利益共同體，仍可能分崩離析。

　　其導火索就是近期土地流拍增多、土地成交價格急速下降，由此將導致商品房價格下跌，或將點燃銀行房貸風險尤其是開發貸款風險。“要死也是銀行先死”的言論顯然深深刺激了銀行，對此，銀行加強了對房地產開發商銷售情況的監控，甚至不排除促使其降價銷售以加快資金回流。

　　土地抵押風險顯現

　　4月8日，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價也回落到了同區位2006年的水平。4月11日，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當于同區位2005年的地價水平。

　　同樣，4月9日上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍2宗，拍賣現場氣氛冷清;廈門4月8日在繼上次9幅地塊集體流拍之后第二次拍賣，結果10幅地塊仍有4幅流拍，成交地價則出現大幅下滑20%至30%。

　　這一信號使得銀行無比緊張，因為這會使銀行的開發貸款風險完全暴露出來，整體房貸風險也被放大。此前，開發貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價格在前幾年一直比較堅挺，即使是在2006年國家宏觀調控后。

　　2007年下半年，土地拍賣價格達到近年來的峰值，此后，在宏觀調控趨緊的背景下，銀行仍發放了大量的開發貸款。尤其是在去年年底，由于預期貨幣政策在2008年會進一步緊縮，銀行主動向一些優質開發商發放了數量不小的開發貸款，甚至包括信用貸款。

　　目前，一些大型商業銀行的開發貸款比重在所有貸款業務中僅次于批發和零售貸款。如工行2007年房產開發貸款為3039.84億元，比上年增長了約32%，增速居大型商業銀行之首，在貸款結構中的比重從9.01%上升到10.4%。

　　而去年新增的開發貸款中有相當一部分是在地價到達高位時抵押的，土地交易價格的快速下滑將首先使這部分貸款的風險暴露無遺。

　　銀行對土地抵押貸款的一般是按其評估價的50%至70%的比例進行風險折扣，根據企業的資質、經營等情況具體評定。假設一塊土地評估價格為2000萬元，開發商以70%的折扣率獲得銀行貸款1400萬元，如果地價下跌20%，該抵押土地的價值將只有1600萬元，銀行風險就開始暴露;如果下跌30%，土地價值將只有1400萬元，銀行資產就有可能出現損失。而如果在土地評估中還存有水分，銀行資產的潛在風險就會更大。

　　讓銀行更不放心的是，在所有開發貸款中，還有一部分為非抵押貸款。據銀行業內人士介紹，這往往出現在多家銀行競爭一個房地產項目，而且開發商又是優質客戶的情況下，就會向其發放信用貸款。

　　以保利地產為例，截至2007年底其長期借款約為90億元，其中信用借款、質押借款、保證借款分別為11億元、8615萬元、59億元，抵押借款不足20億元，占比僅20%多。而萬科、招商地產、北辰實業等其他房地產企業也存在類似情況。

　　這對于銀行的風險是不言而喻的，尤其是在地價下行、開發商面臨資金鏈斷裂風險時，銀行以土地抵押構成的風險防線很可能被沖破。

　　不良率隱藏風險

　　除了工行外，其他的上市銀行2007年房地產貸款也都呈增長態勢。如建行的開發貸款從2006年3023億元增至3178億元;中行從2006年的1136億元猛增到1436億元，增速為26.5%。

　　另外，銀行在開發貸款領域的不良貸款率卻出現了下降，如建行從2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行從4.34%下降到2.82%，降幅分別為20%和35%。同樣，中行的房產開發貸款減值比率也從2006年9.43%猛降到4.87%，降幅為48%，而該數據在2004年、2005年分別為13.33%、13.24%。

　　銀行業內人士表示，如果僅看年報上的貸款不良率，是沒有什么意義的。該數據是由不良貸款數額作為分子與作為分母的貸款總額相除的結果，而去年上市銀行在開發貸款上的增速普遍超過了17%的貸款規模增速，這必然會拉低總的不良貸款率水平，隱藏了開發貸款真實的不良率。

　　比如，工行2007年開發貸款增速為32%，遠遠大于不良率的下降水平，即使以不良貸款數量維持去年水平的前提下，多增加的739億元貸款額也會直接稀釋約13個百分點的不良率。

　　中信證券分析師楊麗青認為，報表上的不良率沒有可比性，除非將2007年的不良貸款余額加上當期核銷的壞賬，得出的不良率才有比較意義。不過，從報表上很難知道開發貸款、個人住房按揭貸款核銷的不良貸款金額。因此，這極有可能成為銀行隱藏開發貸款風險的一個手段。