637億借款

　　與資產負債率聯動的是流動比率、速動比率。

　　在13家開發商中，11家的流動和速動指標都有所改善。比如金融街的流動比率就從1.42提高到1.61，萬通地產從1.6上升到1.975，中華企業從1.57上升到1.94。

　　不過，萬科的流動指標從2006年的2.19下降到2007年的1.96，萬科對此的解釋是分母項下的預收賬款增加較快所致。其速動比率也從0.34下降到0.29，下降了0.05。招商地產同樣如此。其流動比率從2006年的2下降到1.76，不過，其速動比率從0.34上升到0.36。

　　看似漂亮的還有現金流表。

　　13家開發商，報告期末現金以及現金等價物無一為負數。保利地產期末的現金以及現金等價物余額從2006年的9.2億元猛增到46.25億，增幅約5倍，金融街從1.9億增加到2.28億元，萬科則從107億增到170億元，增幅約60%，萬通地產從5.6億增加到20億元。

　　看似一片大好。但事實并非如此。

　　13家開發商，經營活動產生的現金流凈額只有2家為正，11家為負，金融街的經營活動現金流凈額從2006年的1.6億元變為-8.13億元，招商地產則從-16億元擴大到-40億元，北辰實業從上年的8.6億元突變為-59億元，金地集團2006年該數據為-15億元，去年已是-63億元，保利地產從-40億元變為-94億元。

　　籌資活動產生的現金流凈額，成為美化期末現金以及現金流量的最大功臣。

　　從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，2007年，這種趨勢更為明顯。保利地產2006年從銀行取得借款48億元，2007年則借款102億元，招商地產借款取得的現金則從36億元增加到2007年的86億元，萬科從133億元增加到186億元，北辰實業從18億元增加到53億元。

　　中華企業在此指標上是13家開發商唯一的異數。就在其他開發商利用資產價格上漲的機會加緊從銀行圈錢的時候，其2007年借款取得5.88億元，償還債務5.999億元。

　　現金流量表顯示，13家開發商2007年借款637.47億元。從貸款余額看，簡單加總，13家開發商的短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款余額達752億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債287億元。

　　開發商們如何組織資金償還上述貸款？

　　寒冬已然開始。“要現金，不要利潤”，快速回籠資金已經成為很多開發商的共識。據一家全國性中介機構有關人士介紹，根據他們的監測，在成都，萬科某項目的降價幅從12%到15%不等。在這個直接或變相降價名單上的還有瑞安地產、保利地產等一長串大公司的名字。

　　壞消息不止一個。今年1月7日，國務院下發了《關于集約利用土地的通知》，要求各地在6月前上報閑置土地情況。對于閑置2年的將收回，閑置一年的加收20%的土地限制費。該通知肯定將使這些開發商開工面積大增，從而使得現金流支出增大；而另一方面，銀行借款渠道收窄，兩面擠壓，開發商的現金流能支撐多久？

　　3100億投資沖動

　　盡管如此，在增發降低資產負債率，并產生下降趨勢的假象掩護下，這些開發商拋出在今后若干年、多達3100億元的龐大投資計劃。

　　比如，萬科計劃2008年4月開工的珠海珠賓項目計劃投資16億元，大連溪之谷則計劃投資20億元，昆山高爾夫項目計劃投入10億元，而類似上述項目的擬開發項目多達50個，計劃投資總額約786.67億元，這些擬開發項目主要是計劃從2008年開工，竣工日期從2009年到2011年不等。

　　此外，萬科還有大量在建項目，這些項目的投資總額約600億元，不過，2008年基本為項目竣工期。以一個項目建設期為3年，平均投資額簡單計算，萬科2008年在在建項目上的投資大約為200億元。

　　金融街在2007年的財務報告中則預測，2008年以北京為核心，積極參與北京金融街拓展建設，同時在全國重點城市，選擇成熟區域的核心地段拓展新的商務綜合體項目。全年計劃實現主營業務收入約50億元。計劃開復工面積約220萬平方米，實現竣工面積約40萬平方米。

　　這需要龐大的開支與其匹配。金融街2008年全年“計劃安排項目開發投資約160億元，其中工程投資約60億元，新項目拓展投資約100億元”。

　　記者經過初步統計，這些公司的投資計劃多達3700億元，包括保利地產的842億元、招商地產的502億元、中華企業的60億元、萬通地產的59億元、金地集團的約400億元、北辰實業的83億元。

　　對于此背后的邏輯，一位地產投行人士舉例解釋，一個開發商本來有5個億的資金，融來5個億，那么規模變為10個億，以此做抵押向銀行貸款7個億，已足以讓另外一個項目上馬，從而快速做大規模。

　　上述市場人士認為，拋出投資計劃不僅可以使自己做大，避免被兼并重組的命運，甚至可以借助外力兼并重組其他公司，成為市場整合的勝利者。

　　對于資金來源，金融街在報告中稱，“2008年，公司上述支出資金主要來源于公司自有資金、現有房地產項目銷售收入、物業租賃收入和銀行借款。”