采訪·撰文= 韓笑 攝影＝劉志堅(jiān)

　　萬科旗下的萬科中糧假日風(fēng)景在2008年2月公布購房?jī)?yōu)惠計(jì)劃，現(xiàn)有房?jī)r(jià)折扣從九一折起，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠幅度可達(dá)1305元。如果萬科在深圳和廣州的降價(jià)可以理解為局部的戰(zhàn)略調(diào)整，那么此后上海、成都樓盤的降價(jià)應(yīng)該足以證明，新出臺(tái)的從緊貨幣政策已開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的“威力”了。

　　目前，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)上漲壓力越來越大。因此，穩(wěn)定物價(jià)成了2008年經(jīng)濟(jì)工作最為重要的任務(wù)，而貨幣政策從緊也是穩(wěn)定物價(jià)最平常的方式。可以說，2008年從緊的貨幣政策無論是量上的從緊還是價(jià)格上的從緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響都是巨大的。這給那些仍在囤地的開發(fā)商帶來了巨大壓力，不難讓人感覺到持續(xù)多年的“爭(zhēng)地戰(zhàn)”衍變成“融資戰(zhàn)”的局面已經(jīng)悄然逼近。

　　貨幣緊縮 房地產(chǎn)業(yè)融資難度加大

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融市場(chǎng)支持的程度在很大程度上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度。曾經(jīng)開發(fā)過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項(xiàng)目的廣州珠江地產(chǎn)公司，今年剛剛得到中國(guó)建設(shè)銀行北京朝陽支行的1.5億元人民幣貸款額度，用于房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目的建設(shè)資金。據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人介紹，珠江房地產(chǎn)公司在北京多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信貸都是來自于建設(shè)銀行。雖然2008年從緊貨幣政策出臺(tái)，在某種角度上抬高了房地產(chǎn)企業(yè)信貸的門檻，使得一些實(shí)力不夠的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以從容獲得銀行貸款。但是，對(duì)于長(zhǎng)期合作、信譽(yù)良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)，銀行還是有所支持的。

　　中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)苑學(xué)斌也有相同的觀點(diǎn)：“據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，央行采取了緊縮銀根的政策，以控制目前房地產(chǎn)投資過熱的趨勢(shì)。但是由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同，所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會(huì)向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。對(duì)于企業(yè)擁有土地資源以及自有資金的比例低于35%要求的，銀行的審查程度都提高很多，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面都出現(xiàn)了一定的困難。所以從依靠銀行融資的角度上講，中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度加大了許多。”

　　2007年的前10個(gè)月是中國(guó)土地市場(chǎng)最瘋狂的10個(gè)月，土地樓面價(jià)超越周邊房?jī)r(jià)的情況比比皆是，許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中，幾乎投入了所有資金來買地。專家人士認(rèn)為，2008年銀行信貸各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放貸量可能有20%的下調(diào)，大肆瘋狂圈地的開發(fā)商正處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中。

　　北京四達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒分析：“首先，經(jīng)濟(jì)平衡被破壞。作為一個(gè)國(guó)家，如果所有的資金都流入房地產(chǎn)，其他行業(yè)就會(huì)停滯發(fā)展。房地產(chǎn)投資回報(bào)越高，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金就越多；流入房地產(chǎn)的資金越多，房地產(chǎn)價(jià)格攀升就越快，投資回報(bào)就越高。相比之下，傳統(tǒng)行業(yè)的投資回報(bào)差距就越大，資金從傳統(tǒng)行業(yè)流入房地產(chǎn)的速度就越快。這才是所謂流動(dòng)性過剩的根源！流動(dòng)性過剩在中國(guó)絕對(duì)不是資金太多了，而是過多的資金流入某幾個(gè)行業(yè)，比如說房地產(chǎn)、股市，而還有太多的行業(yè)則普遍面臨資金瓶頸！其次是房地產(chǎn)的通貨膨脹，房?jī)r(jià)所帶來的人民幣真實(shí)購買力貶值以及其他成本的上升導(dǎo)致通貨膨脹。最后是高房?jī)r(jià)造成的社會(huì)矛盾。所以預(yù)測(cè)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策還會(huì)維持2年時(shí)間。”

　　打折促銷 資金回籠的一種手段

　　受宏觀調(diào)控政策擠壓，各地成交量年終時(shí)出現(xiàn)了萎縮，讓房地產(chǎn)商感受到前所未有的銷售壓力。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)龍頭大哥萬科地產(chǎn)的再次大幅度打折，其他的一些房地產(chǎn)開發(fā)商也開始跟風(fēng)打折銷售。據(jù)了解，位于北京三元橋附近的“置地公寓”已經(jīng)在原有的3萬元每平方米的價(jià)格上，打出了八八折的“跳樓”折扣價(jià)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)表明，北京樓市日均成交套數(shù)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降，2008年1季度，北京樓市整體成交量同比降幅達(dá)到三成。由于成交持續(xù)低迷，開發(fā)商相繼打折銷售，許多樓盤銷售不暢，資金回籠緩慢。房地產(chǎn)的銷售又需要一個(gè)很長(zhǎng)的過程，所以資金短缺是一個(gè)長(zhǎng)期的狀態(tài)，難以填補(bǔ)開發(fā)商所面臨的資金缺口。

　　越來越多的開發(fā)商在資金方面陷入窘境，一部分開發(fā)商不得不采用變賣項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓公司、打折促銷等手法以求渡過難關(guān)。北京四達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒認(rèn)為，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今出現(xiàn)資金緊張，打折銷售的情況主要原因可能是沒有對(duì)整個(gè)行業(yè)的政策和市場(chǎng)變化做好心理準(zhǔn)備，對(duì)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、對(duì)市場(chǎng)的預(yù)估過好。

　　人民大學(xué)地產(chǎn)教授曲衛(wèi)東分析，由于銀根緊縮、股市低迷出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了年前目標(biāo)發(fā)展定位而作出改變。如果不停止開發(fā)的進(jìn)度就只能選擇降價(jià)銷售，這是近期出現(xiàn)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，周轉(zhuǎn)來的資金都會(huì)用在土地儲(chǔ)備上。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)爛尾樓、收購、打折銷售等現(xiàn)象都是由于企業(yè)資金鏈斷裂造成的。