近期，深圳房地產市場悄然升溫，無論是二級市場還是三級市場，都不斷傳來看房者增加、實際成交量回升的消息。究竟是什么原因導致深圳樓市成交增加，深圳樓價又會否因此出現變化，本報記者特意走訪了多個樓盤，采訪了各路專家，以期尋找答案為讀者提供有益的參考。

　　價格下調吸引買盤

　　根據我市國土資源與房產管理局的統計數據顯示，2月全市新房成交共781套，日均成交僅為27套，相對于1月份的日均成交73套又有較大的跌幅，也不到近年來任何一個月份日均成交量的一半。3月以來樓市銷售開始溫和放大，全市共成交一手房3457套。

　　隨著一手房價的逐步回落，我市二手住宅的成交出現回暖態勢，市場流動性悄然加快。有關數據顯示，三級市場的成交量大幅回升，從3月7日破百后日成交量一直為三位數。3月17日至21日5天共成交二手樓819套，日成交率高達164套，其中21日創近期新高，達到218套。

　　記者了解到，在成交量大幅上升的光環下，價格的回調無疑是最重要的因素之一。其中，最受關注的是，近期我市新樓價格的小幅下探。國土資源與房產管理局統計數據表明，從3月10日至23日，我市新房成交均價為12262元／平方米，與1月份的14737元／平方米以及2月份的14543元／平方米相比，均有較大幅度的下降。而深圳中原物業顧問有限公司的最新數據顯示，3月深圳一手房成交均價為12463元／平方米，已和去年3月份的12657元／平方米基本持平。記者比對過去12個月的成交數據發現，今年3月份的成交均價已是一年以來深圳房價的最低值。

　　值得注意的是，相關數據顯示，3月份深圳成交的一手房中，龍崗區有1322套，寶安區有1556套，兩區成交量占到總成交量的83％，其均價分別為10465元／平方米、11114元／平方米。寶安和龍崗兩區的大量成交直接拉低了成交價。據了解，龍崗區部分開發商推出的特價單位已跌破7000元／平方米。

　　新房的低價入市，帶來了二手房價的調整。記者在金地梅隴鎮看到，該區三期新房以均價11500元／平方米開盤后，小區內的一期二手房迅速跟降，價格降到萬元左右，最低價格為8000多元／平方米。一位中介人員告訴記者，寶安中心區的深業新岸線三期以12000元／平方米均價入市后，寶安中心區多個樓盤的二手價格都在調整，普遍下降了2000元／平方米。

　　關內二手房市場也同樣得益關外降價新盤的熱銷而有所回暖。對此，中聯地產市場部人員劉先生表示，關外新樓的熱銷給市場一種回暖的氣勢，影響了關內原本觀望的購房者，令他們作出購買的決策，帶動了關內二手樓市場成交量的回升。他同時表示，香蜜湖片區的豪宅和華僑城片區的高檔住房，歷經市場調整后，價格依然相對堅挺。

　　開發商促銷見成效

　　不少業內人士分析認為，3月份市場得以回暖，很大一部分原因在于商家銷售樓盤的直接降價。

　　2月底，深圳某知名開發商一樓盤第三期公開發售，其定價比去年銷售的二期樓盤每平方米下降了近5000元，加上送全屋精裝修，開發商的折讓幅度實際上超過了30％，當天便吸引來2000多名客戶現場選房，取得一日銷售300套的業績。這一案例讓焦慮了半年的深圳開發商看到了希望。隨后，萬科、金地、中糧、華泰等開發商均向在售樓盤下調價格，下調的方式或是新一期產品調低發售價，或是舊的產品推出特惠單元。

　　記者同時了解到，近段時間，深圳各大樓盤紛紛以各種名目的優惠——降價、提高折扣、推出特價房、送裝修等以吸引購房者。值得關注的是，福田區的在售項目雖然沒有像關外樓盤那樣直接的降價，但價格在1．4萬元－1．8萬元不等的特價單位卻在不斷推出。

　　對于3月份出現的開發商降價風潮，不少接受采訪的業內人士表示，本月以及5月份仍將延續。他們認為，深圳樓價不會因近期成交增加而大幅反彈。對于開發商而言，新盤銷售半年甚至更久時間市場持續冷淡的話，開發商尤其是小開發商的資金鏈會出現問題，3月份的降價風潮就是最好的例證，相信4月份開始開發商還將通過多種方式促銷，以緩解資金困境。

　　關內樓價相對堅挺

　　在當前市況下，雖有不少新盤熱銷，但開發商的心態并不一致。經統計，寶安中心區、西鄉片區新盤全年供應量仍然充足，由于對市場趨勢把握不準，大多開發商將樓盤分期小數量推出，試探買家心態及反應，等待市場進一步走向加快作出調整。除了部分樓盤正積極以多種形式促銷加快資金回籠外，也有部分開發商仍推遲銷售或繼續變相“捂盤”來應對。招商地產策劃部李陽告訴記者，目前市場都在互相試探著“底線”，開發商的主動“破冰”舉動，相信經過一段時間的整理，開發商與消費者都慢慢趨向理性，樓市才有望迎來回暖。

　　記者在采訪中發現，關內價格依舊堅挺，這是眾多在售關內新盤的一致“態度”。雖然各在售新盤也采取了一些打折、讓利的活動，但多數為按揭98折、一次性付款99折這樣的小幅讓利，開盤售價依然保持在去年年末的水平，沒有出現明顯的降幅。甚至有位于景田片區蓮花路旁的某項目，目前剩余單位比去年7月份開盤時每平方米售價還要高出一二千元的現象。

　　“土地資源稀缺是主因。”天地機構總經理李霖指出，因為關內可開發的用地幾乎為零，所以許多開發商抱有“皇帝女兒不愁嫁”的心態，加上關內極其強勁的置業需求，要開發商在第一季度就降價銷售，可能性非常小。李霖指出，現在關內置業幾乎已經成為衡量深圳人經濟實力與社會地位的標準，這部分的剛性需求相當可觀。

　　而有開發商方面的消息稱，今年在南山填海區的新盤依然會采取“高價策略”，普遍開盤售價都在3萬元／平方米以上。“這種對關內價值預期的高位判斷，也決定了關內價格‘破冰’，仍需時日”。世華地產市場研究部負責人認為，降不降價并非取決于區域，而是取決于泡沫成分的多少。他表示，前期受到投資客主力追捧的、有哄抬價格嫌疑的物業，現在不得不在價格上做出調整，以吸引自住客的入市。而同樣也有一些物業，在二、三級市場都保持了其價格穩定性，這說明其價值是受到認可的。

　　專家觀點

　　對深圳房價走勢各路專家各執一詞

　　均價會否跌破一萬五成焦點

　　對于目前樓市的變化，社會各界都給予了高度的關注，但給出的定論也各有不同。

　　“現在依然有不少房子價格堅挺，尤其是部分關內二手樓，炒家咬價很緊。”置業者林先生告訴記者，他一直都在尋找房源，但對于關內的二手房價格難以承受，關外的房源又不放心。林先生坦言，近期關外房子跌得厲害，“有個朋友去年剛在龍華買了新房，現在不到幾個月，首付都快要虧完了。目前各個片區情況不一樣，不知道還會不會繼續下跌。”

　　有意思的是，對于深圳樓價究竟是漲是跌，經濟學家也一反理性思維特點，用打賭表明觀點。學者徐滇慶繼半年多前在深圳發表對深圳樓市的看漲觀點后，近期又在深圳的一次沙龍上堅持他的判斷。“深圳樓市即使現在下跌，也跌不到去年7月的價格水平。”支持他判斷的，是通貨膨脹壓力。“我看待房地產是從金融角度出發的，中國現在的貨幣供給仍然太多”。而與之打賭的是深圳地產劍客“牛刀”。雙方的“賭局”以深圳市國土房產局房價數據為準，賭局參照去年7月11日的新盤均價——每平方米15745元。

　　對于樓市的后市猜想，不少專家認為小漲仍有可能。他們指出，中國地產的剛性需求仍然存在，2008年地產進入調整是一件好事。今年深圳市場觀望仍會持續數月，房價如果要反彈，最快也要等到今年下半年。

　　另一種觀點則是下降已成定局。持這種意見的專家認為，對2008年的深圳房地產市場來說，已經不是爭論拐點是否來臨和房價是否下降的問題，而是市場各方有必要就房價下降的底線在哪里能形成一個基本的心理底線。房價不降到一個被市場普遍接受的價錢，深圳的樓市則很難回暖。就目前的市場形勢看，深圳房價會先降再穩，有望回到2006年全年均價水平或者略高于這個均價，即1萬－1．1萬元／平方米。