據(jù)記者了解，目前房地產(chǎn)信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權(quán)，二是抵押在建工程。房地產(chǎn)企業(yè)要在交付土地出讓金拿到土地使用權(quán)證和建筑規(guī)劃許可證后，由銀行和合作的外部專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行半個(gè)月左右的資格評(píng)定工作。銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的所抵押的土地地段、未來(lái)發(fā)展情況、開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)商信用等方面綜合條件來(lái)放款。

　　有知情人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露，有些銀行在面對(duì)大客戶的時(shí)候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對(duì)于中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核則甚為嚴(yán)格。

　　中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)苑學(xué)斌表示，“由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同，所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會(huì)向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。由于對(duì)企業(yè)自有土地資源和資金的審查嚴(yán)格程度都提高了很多，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的難度會(huì)加大。”

　　中小房企“割肉”

　　大型房地產(chǎn)企業(yè)有比較系統(tǒng)的全年發(fā)展計(jì)劃，遇到銀根緊縮、股市低迷出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題，為了不停止開發(fā)的進(jìn)度，就只能選擇降價(jià)銷售。而對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產(chǎn)出局。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》舉了實(shí)例：北京通州的一個(gè)房地產(chǎn)商，原本打算去年9月份開盤，當(dāng)時(shí)看到火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，想存盤等到下季度的預(yù)售，所以沒(méi)有著急去領(lǐng)預(yù)售許可證。但令這位地產(chǎn)商始料不及的事情發(fā)生了：不出一個(gè)月，當(dāng)他想開盤的時(shí)候，市場(chǎng)驟然變冷。到2007年年底，該樓盤周邊房?jī)r(jià)為8500元/平米，而此開發(fā)商的心理價(jià)位則是13000元/平米。該房地產(chǎn)商找到一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，希望能夠代理銷售，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。而9300元/平米的代理價(jià)格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤的開發(fā)商仍面臨著極為窘迫的資金短缺局面。

　　另一個(gè)案例發(fā)生在福州。一家房地產(chǎn)商在去年年底開發(fā)一個(gè)樓盤中資金鏈斷裂，全高18層的樓已經(jīng)蓋到12層，并且拿到了預(yù)售許可證，當(dāng)時(shí)報(bào)給房管局和物價(jià)局的價(jià)格是8300元/平米，在市場(chǎng)上出售的打折價(jià)格為7800元/平米。要建設(shè)剩下的6層樓，開發(fā)商面臨巨大的資金壓力，當(dāng)時(shí)找到楊少鋒的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，報(bào)出了6200元/平米的代理價(jià)格。

　　“這個(gè)樓盤一平米的價(jià)格只賣5500元，如果按照開發(fā)商的地價(jià)和成本來(lái)算的話，加上稅收和管理成本，成本大概在5800元/平米，給我們的條件是6200的底價(jià)，這等于開發(fā)商并沒(méi)有賺取多少利潤(rùn)。如此低價(jià)格的轉(zhuǎn)讓條件是我們一次性支付給開發(fā)商3000萬(wàn)的價(jià)格，也就是將近20%的預(yù)付款。如果不是因?yàn)樗�的資金鏈緊張快斷了，那他會(huì)痛苦的作出這樣的決定么？這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商考慮的不是賺錢，而是怎么在短時(shí)間回流，不會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)。”楊少鋒對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。

　　“囤房囤地”種下惡果

　　分析人士認(rèn)為，上述現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，其根源在于過(guò)去一年中地產(chǎn)商近乎瘋狂的囤房囤地。

　　去年下半年，中國(guó)出現(xiàn)罕見(jiàn)的樓市股市同時(shí)飆升的現(xiàn)象，同時(shí)出現(xiàn)的是“地王”現(xiàn)象。對(duì)中國(guó)樓市“明天會(huì)更好”的呼聲讓地產(chǎn)商四處“搶地”，等待再開發(fā)的利潤(rùn)。