王凱

　　經濟觀察報：萬科目前的負債率是否合理？

　　郁亮：2007年萬科的凈資產回報率為16.5%，較2005年和2006年均有提高。而萬科的資產負債率，最近幾年來比較穩定，沒有大的變化。

　　截止到2007年末，公司的總資產負債率是66.1%，較2006年末增加一個百分點，這主要是因為預收賬款大幅增加的緣故，這部分賬款將隨著項目竣工結算轉為收入，并不構成實質性負債。另一方面，截至2007年末，萬科的凈負債率僅為22.9%，顯著低于行業普遍水平，持有現金超過170億，資金狀況非常良好。所謂凈負債比率，是指企業的有息借款減去貨幣資金后對所有者權益的比例。在評估企業資金狀況尤其是償債能力時，凈負債比率是一個更好的指標。

　　經濟觀察報：萬科如何確保08年業績持續增長？預計規模為多少？

　　郁亮：2008年將是一個挑戰與機遇并存的年份。為了在2008年保持業績增長，萬科擬從以下幾個方面作出努力：一、堅持“有質量增長”的經營策略，進一步提高管理效率，發揮規模效應；二、通過多種形式加強與各類土地資源擁有者的合作，多渠道擴充項目資源。2008年擬擴充項目資源1000萬平方米左右；三、聚焦主流人群，嚴格控制高端項目比例，主流產品占比達到90%以上，并顯著提升小戶型產品的比例；四、強化融資平臺，創新融資手段，充分發揮萬科的融資優勢；五、擴大工廠化住宅的開發和應用，實施生產技術變革。

　　2008年工廠化住宅新開工面積將達60萬平米。同時公寓項目中裝修房的比例2008年也要達到80%以上。

　　萬科2007年底已經獲得的項目資源，在2008年內計劃新開工面積848萬平方米，計劃竣工面積689萬平方米。

　　經濟觀察報：2008年資金需求如何？在融資方式上，08年，會有哪些創新？

　　郁亮：去年年末萬科持有現金170億，資金狀況非常好。但從發展的角度看，確保融資渠道的暢通仍是十分必要的。

　　萬科已經是行業內融資渠道最豐富的企業之一，可以說只要法律允許的融資方式，萬科都用過。2008年也將繼續運用這些工具，并在條件許可的情況下，在融資創新方面繼續努力和探索。

　　我們對資本市場融資高度慎重。公司認為，只有在充分考慮資本市場狀況、股東和投資者承受能力的基礎上，在得到廣大股東的支持的前提下，股權融資才能提上議事日程。而一旦啟動該項工作，萬科也還將盡一切可能，選擇合適的時機、合適的規模、合適的方式，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資帶來的盈利增長。

　　經濟觀察報：有不少研究機構，不看好地產股，作為行業領軍企業負責人，您怎么看待這個問題？

　　郁亮：根據公司的業績、成長性和風險控制能力等基本面指標，結合資本市場的整體形勢，對上市公司進行估值，這是專業投資者和證券行業專業人士的工作。估值方法有很多種，結論也不完全一致，采信哪一種估值，應該由每位投資者自己來判斷和選擇。

　　對上市公司來說，責任是為投資者創造價值，或者說保持基本面的良好。企業和職業經理背負著投資者寄予的厚望，應該盡心盡力，集中精力在公司業務上，不斷提高管理水平和運營效率，提升公司業績和成長性，控制經營風險。

　　對于當前部分市場所出現的調整，我們認為是階段性的，并不會改變行業整體的發展方向。長遠來看，中國城市住宅總體供應趨緊的狀況沒有改變；中國高速城市化和工業化的方向沒有改變；人口紅利和人口遷徙的態勢沒有改變；國民財富積累和投資理財需求的升級沒有改變。萬科依然堅定不移地看好行業的未來前景。

　　來源：經濟觀察報網