北辰2007年年報顯示，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為30.2億，加上上述資本性開支54億元、長沙地塊今年需要支付的土地出讓金22.08億元，北辰今年所需資金總額為106.08億元。而截至2007年年底，該公司共有現(xiàn)金和銀行存款為23.4億。這意味著該公司還有80多億的資金需求要依靠項目回款和融資來解決。

　　“58.4%的負(fù)債率在地產(chǎn)公司并不算高，還是可以融到錢的�！敝性�證券地產(chǎn)分析師魏博表示，北辰如果在現(xiàn)金流上出問題，關(guān)鍵還要看2008年的銷售狀況。

　　對于北辰2008年的業(yè)績增長，有證券機(jī)構(gòu)給予了一定的期望值。根據(jù)廣發(fā)證券公布的一份報告，預(yù)計2008年北辰發(fā)展物業(yè)的收入為45.3億元，投資物業(yè)收入10億元，商業(yè)零售業(yè)務(wù)收入8.2億元，總計營業(yè)收入約60億元。

　　“幾乎所有的地產(chǎn)公司現(xiàn)在都有融資和貸款的壓力。”一位知情人士表示，“目前北辰置地對上市公司回籠資金的壓力很大�！彼�還說，現(xiàn)在不少公司開始改變策略，對子公司實行更集權(quán)的管理，通過加強(qiáng)對子公司的控制來降低成本。據(jù)了解，北辰置地承擔(dān)著上市公司有關(guān)發(fā)展物業(yè)的各項任務(wù)，負(fù)責(zé)的項目包括綠色家園、北辰大廈、奧運會媒體村，這將會成為北辰實業(yè)資金回籠的主要來源。

　　“2008年北辰可能會和地產(chǎn)基金合作�！币晃唤鹑诜�務(wù)機(jī)構(gòu)董事長表示，2008年會出現(xiàn)一批地產(chǎn)基金，他們對北辰還是比較感興趣的。

　　資金的問題只是一個方面，土地市場的變化，必然通過終端的房地產(chǎn)產(chǎn)品來對公司造成影響，盡管需要時間來驗證，不過其中的一些邏輯已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

　　土地變局

　　“2008年房價回歸理智，但是以前的地價回不去了。這將是2008年房地產(chǎn)市場面臨的最大的矛盾。”永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長喬志杰表示，2007年的地價都是按照2007年房價漲幅的預(yù)期來成交的，這樣導(dǎo)致2007年成為地價漲幅最高的一個年份。

　　實際上，2007年土地價格暴漲是一個有目共睹的事實。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計顯示，截至2007年12月10日，北京發(fā)展新區(qū)和核心區(qū)的地面價格同比增長117.8%和83.5%，遠(yuǎn)郊區(qū)和拓展區(qū)的價格增長47.7%和22.8%。樓面價格也隨之大幅度增長。而北京以外的城市，土地拍賣的樓面價格基本等于當(dāng)時銷售房價的情況也并不少見。

　　以北辰在長沙新河三角洲所拿地塊為例，這塊地出讓面積785198.96平方米，商業(yè)和住宅分別占地152390.25平方米、632808.71平方米，規(guī)劃容積率分別為小于5.0和小于3.5，依此計算出的該地塊樓面地價為3090.58元/平方米。據(jù)一位開發(fā)商表示，按照此樓面價，成本應(yīng)在5000元以上。

　　目前同樣位于新河三角洲的在售樓盤湘江北尚，銷售均價為5300元�！斑@里在售的有3個樓盤，均價都在5200元-5300元。”湘江北尚的工作人員告訴記者，“北辰拍下的那塊地就在我們樓盤的西邊，只有一路之隔�！边@就意味著，北辰未來在新河三角洲地塊所建房屋的成本價，約等于目前在售房屋的價格，企業(yè)的利潤空間，建立在房價漲幅的基礎(chǔ)上。

　　“2007年企業(yè)拿地的成本，是建立在對2008年房價預(yù)期的基礎(chǔ)上的，而2008年的房價預(yù)期，是按照2007年的漲幅來計算的�！眴讨窘苷f，如果2008年房價漲幅低于2007年，這對于很多企業(yè)來講，是不可承受的。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報網(wǎng)