櫻桃好吃樹難栽：地王代價

　　胡芳潔

　　“目前我們接觸到的地產公司，80%都表示不會通過招拍掛拿地了。”一位地產金融界人士表示。從地王頻現、樓面地價屢創新高，到2007年底2008年初，土地流拍頻現、土地交易市場一派清淡，這種轉變并沒有經歷太長的時間。而接下來，地產公司如何消化為這些土地所付出的高昂代價，卻需要漫長的時間和成本。

　　獲得地王之后

　　2007年下半年，全國各地土地出讓頻現高價，萬科集團(000002)、遠洋地產(3377.HK)、北辰實業(601588)等為數不少的大型地產公司都被冠上了“地王”的名號。北辰實業在2007年7月以92億的高價競得長沙新河三角洲地塊，更是一時獲得業內廣泛關注。而根據北辰實業2007年的表現來看，其整體業績和盈利能力卻值得商榷。

　　根據北辰實業2007年年報，北辰實業營業收入、營業利潤都比上年增長，但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻在下降。2007年北辰實業的凈資產收益率為4.03%，總資產凈利率為2.63%，為近年來新低；毛利率和凈利率也分別較去年下降3.5%和2.9%。這些都說明公司的盈利能力在下降。

　　廣發證券一位房地產研究員表示，北辰實業凈利潤偏低原因之一在于其還有項目沒有及時結轉。北辰實業位于奧運媒體村的項目綠色家園本來是可以在2007年交付，由于奧運會的緣故而推遲。“北辰的問題在于業績增長不夠快。”他說。

　　“凈資產收益率低，這是很多國企存在的問題。”有業內人士表示，國企普遍存在內在驅動力不足的問題。同時，減少自有資產在總資產中的比重，也是提高凈資產收益率的一種方式，不過，隨著自有資產的減少，隨之而來的風險也會加大。

　　“總的來說，北辰還是比較穩健和保守的。”2007年，北辰實業資產負債率達到58.4%，為近4年來新高。不過，這個數字依然遠低于不少房地產公司高達70%左右的負債率。而2007年北辰拿地花費重金，這到底會給今年帶來多大的資金上的影響？

　　據相關協議，長沙新河三角洲地塊是由北辰實業與北京城市開發集團聯合購買并成立項目公司開發，各自的出資比例為80%、20%。有關公告顯示，該塊土地首期付款為地價總額的70%，即64.4億元，于2007年8月5日前支付，其中北辰實業分擔的首期款為51.52億元。剩下的余款27.6億元及有關稅費將于2008年8月31日前分期付清。據了解，2007年地價款北辰已經支付，這就意味著2008年8月之前，北辰還需要償還剩余地款的80%，即22.08億元。

　　據北辰董事長賀江川今年3月向媒體透露的信息，今年北辰總資本性開支為54億元，其中北辰大廈的開發約占14億元，奧運村及場館等物業改造2.8億元，其余37億元用于項目開發。

　　來源：經濟觀察報網