二級(jí)市場(chǎng)面臨洗牌

　　＜通知＞明確，土地交易市場(chǎng)將按照整體設(shè)計(jì)、穩(wěn)步推進(jìn)的原則，全市新增經(jīng)營(yíng)性和工業(yè)招拍掛出讓用地將全面納入土地交易市場(chǎng)集中交易，并逐步向土地二級(jí)市場(chǎng)延伸。

　　一位資深土地中介人士擔(dān)心的則是，這個(gè)交易市場(chǎng)將給他們賴以生存的土地二級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響。其實(shí)多數(shù)的土地賣家也并不希望公開進(jìn)行交易，有針對(duì)性地選擇合適買家，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地直接商討，是他們的首選。

　　“土地交易市場(chǎng)如果全面覆蓋二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)信息公開，那么我們的優(yōu)勢(shì)將蕩然無(wú)存。”這位中介人士難掩擔(dān)憂，市場(chǎng)將面臨洗牌甚至被極大壓縮空間。

　　事實(shí)上，沿襲了十幾年的土地二級(jí)市場(chǎng)“行規(guī)”中，信息一直是土地中介的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”，而按照＜通知＞要求，今后這些信息將首先在市場(chǎng)上公布，并公開接受意向買家競(jìng)爭(zhēng)。

　　＜通知＞對(duì)目前二級(jí)市場(chǎng)上在開發(fā)商之間盛行的在建工程項(xiàng)目及土地的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，明確規(guī)定：出讓土地使用權(quán)隨房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)交易中心提交申請(qǐng)報(bào)告，由市房地產(chǎn)交易中心報(bào)送原出讓土地的土地管理部門審核。經(jīng)審核同意的，才能簽訂相關(guān)意向書。

　　此外，需要公示意向書不少于5個(gè)工作日，若其間有其他意向用地者，則應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)交易中心組織拍賣、掛牌交易活動(dòng)。

　　這在以前并沒(méi)有相關(guān)要求，一般只是股權(quán)轉(zhuǎn)讓后進(jìn)行相關(guān)工商登記更改即可。

　　這位中介人士在過(guò)去依靠信息優(yōu)勢(shì)，為多家知名房地產(chǎn)公司服務(wù)物色土地，成交標(biāo)的總額能每年高達(dá)幾十億甚至上百億元。“以前我們的模式大多是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，最多是一塊土地同時(shí)推薦給兩三個(gè)買家，成交率較高。”

　　這位中介人士表示，其實(shí)以往二級(jí)土地市場(chǎng)被認(rèn)為是土地交易監(jiān)管的盲區(qū)，關(guān)鍵就在于第三方買家很難介入，價(jià)格一般會(huì)低于同類土地的公開市場(chǎng)價(jià)格。

　　盤活資源還是競(jìng)高地價(jià)？

　　王世元指出，統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)對(duì)增加交易機(jī)會(huì)、降低交易成本將起到積極作用，在體制上能更好地發(fā)揮市場(chǎng)在配置土地資源中的基礎(chǔ)性作用，減少人為的干擾因素，增強(qiáng)國(guó)土部門管理的透明度和公信力。

　　至今，信息公開有待加強(qiáng)的土地出讓模式確實(shí)占據(jù)了土地供應(yīng)的重要部分。據(jù)上海房地局網(wǎng)站顯示，今年以來(lái)該市共協(xié)議出讓土地就已有六次，涉及金山、楊浦、崇明三區(qū)，出讓面積共27.4226公頃。

　　然而，開發(fā)商方面擔(dān)心的是，交易市場(chǎng)在帶來(lái)公平公開的同時(shí)，某種程度上增加了競(jìng)爭(zhēng)的可能，難免會(huì)帶來(lái)價(jià)格上升。而在以往的二級(jí)土地市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位的地產(chǎn)大鱷，其地位或許將面臨更多考驗(yàn)。

　　上海萬(wàn)科投資部門的有關(guān)人士坦言，如果土地交易市場(chǎng)最終將二級(jí)市場(chǎng)的各類土地交易方式都納入其中，并要求必須進(jìn)入市場(chǎng)公開交易的話，競(jìng)爭(zhēng)程度的增加將難以避免。

　　“不過(guò)，對(duì)于一些存在流轉(zhuǎn)難題的存量土地資產(chǎn)，如各類國(guó)有企業(yè)手中的土地，相當(dāng)一部分面臨盤活壓力，通過(guò)官方的土地交易市場(chǎng)公開招商出讓，成功率確實(shí)會(huì)大很多，同時(shí)在二級(jí)市場(chǎng)上處于信息各方面劣勢(shì)的中小買家，也有更多機(jī)會(huì)獲得土地。”這位萬(wàn)科人士指出，上海土地交易市場(chǎng)目前的重點(diǎn)應(yīng)該在這兩方面。