個(gè)貸市場(chǎng)慘淡經(jīng)營(yíng)

　　與開發(fā)貸的“井噴”相比，則是個(gè)貸的大幅滑坡。

　　“主要市場(chǎng)太淡了，”某股份制銀行個(gè)貸部人士說，1月至今，個(gè)貸額與去年同期相比，只能用慘淡來形容，“數(shù)字都不好意思說出來，只有十幾單”。

　　“再這樣下去，我們這個(gè)季度的獎(jiǎng)金就沒戲了。”某股份制銀行個(gè)貸部客戶經(jīng)理表示，與去年超額完成任務(wù)相比，“今年時(shí)刻擔(dān)心任務(wù)完成的問題。”

　　“去年客戶很多是二套房的客戶，像天河一個(gè)樓盤一期40%都是投資客，但新政下來后，這些客戶少了很多。現(xiàn)在我們主要做一套房的客戶，但現(xiàn)在大家都在觀望，這種客戶也很少。”

　　人行廣州分行發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，個(gè)貸增長(zhǎng)放緩的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策正在取得明顯成效，投機(jī)性住房需求得到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期正在形成，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，潛在購(gòu)房群體持幣待購(gòu)，市場(chǎng)成交量下降。另外，在政策禁止轉(zhuǎn)、加按揭業(yè)務(wù)后，一些不正常的貸款需求也受到了限制。

　　與開發(fā)貸的緊縮相比，記者了解到，各銀行的個(gè)貸政策并沒有明顯變化。到目前為止，多數(shù)商業(yè)銀行的個(gè)貸的不良率還是維持在1%以下，個(gè)貸尤其是一套房貸款是銀行重點(diǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。但是，由于信貸總額度的減少，大部分銀行的個(gè)人貸款額度包括個(gè)人房貸總額也減少了。

　　“現(xiàn)在更擔(dān)心市場(chǎng)。”某國(guó)有銀行廣州營(yíng)業(yè)部個(gè)貸總經(jīng)理表示，預(yù)計(jì)今年個(gè)貸情況都不樂觀。“通常開發(fā)貸和個(gè)貸是捆綁在一起的，開發(fā)商賣不出房子，我們也很難回收開發(fā)貸。”顯然，這是一個(gè)利益相關(guān)的鏈條：個(gè)貸清淡，造成回收前期開發(fā)商貸款之難，這也讓銀行人士頗為頭痛，而企業(yè)延期還款的數(shù)目卻一直在不斷的攀升。

　　個(gè)貸擦邊球再現(xiàn)

　　中國(guó)從不缺乏“對(duì)策”，既然房子受限于個(gè)貸，那么地產(chǎn)商與銀行聯(lián)動(dòng)的沖動(dòng)越來越大。

　　“11萬入住，地鐵上蓋”。今年春節(jié)，不少購(gòu)房者都收到了廣州某上市房企的促銷短信。這個(gè)樓盤的折后單價(jià)依舊高達(dá)每平方米1.5萬元，大部分單位面積都在100平方米以上。購(gòu)房者如何能11萬元入住？其實(shí)這正是當(dāng)年廣州十分流行的“零首付”。購(gòu)房者在簽訂合約之后，會(huì)與開發(fā)商再簽訂一份分期付款的協(xié)議，購(gòu)房者只要承諾在1年或者兩年之內(nèi)分期交付首期，開發(fā)商就會(huì)首先為購(gòu)房者墊付首期。假如一套房子原本需要首付30萬元，現(xiàn)在購(gòu)房者只要首先交出11萬元即可成功購(gòu)房。

　　這是大型開發(fā)商與銀行聯(lián)手降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻的一種方式。通過這種方式，上市房企可以利用手中的資本優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷售，貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)也并不高。

　　既然可以加快貸款回收，銀行何樂而不為呢？這種促銷方式除了上述房企外，另一些大型開發(fā)商也紛紛效仿。例如春節(jié)期間，萬科也在成都推出的“青年置業(yè)計(jì)劃”，即符合條件的首次置業(yè)者只需要交2成首付款，便可在其開發(fā)的魅力之城、朗潤(rùn)園等5個(gè)項(xiàng)目800余套房源中選購(gòu)自己看中的單元，而銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)則由萬科協(xié)助辦理。

　　機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)

　　2008年樓市：量升價(jià)穩(wěn)

　　合富輝煌日前發(fā)布了《2008年廣州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》。報(bào)告中顯示：今年廣州樓市將呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的供應(yīng)格局，其中一手商品住宅供應(yīng)將達(dá)到700萬平方米，均價(jià)8500元/平方米。

　　商品住宅供應(yīng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)

　　據(jù)不完全估計(jì)：2008年廣州市中心六區(qū)新增供應(yīng)約4萬套、420萬平方米，比2007年有一定幅度的增加。全市十區(qū)新增供應(yīng)約6.5萬套，約700萬平方米；對(duì)比2007年呈增加趨勢(shì)；2008年新增商品住宅供應(yīng)大幅增加的區(qū)域主要有：白云區(qū)、原荔灣區(qū)、蘿崗區(qū)；供應(yīng)量萎縮的區(qū)域有：越秀區(qū)、黃埔區(qū)及花都區(qū)；其他區(qū)域：天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)及南沙區(qū)的供應(yīng)變化不大。

　　商品住宅新增供應(yīng)熱點(diǎn)板塊。天河區(qū)的珠江新城、北天河板塊；白云區(qū)的金沙洲-城西板塊、機(jī)場(chǎng)路板塊、白云大道板塊；荔灣區(qū)的原荔灣板塊；番禺區(qū)的市橋板塊；海珠區(qū)的海珠中心板塊。

　　“90/70”產(chǎn)品供應(yīng)面積占總量50%。隨著“90/70”政策的逐步落實(shí)，“90/70”產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)一步增多，預(yù)計(jì)2008年全市“90/70”產(chǎn)品向市場(chǎng)供應(yīng)面積占比將上升至50%。這樣，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)明顯。

　　預(yù)計(jì)有7000套以上限價(jià)房上市。限價(jià)房的上市對(duì)穩(wěn)定樓價(jià)，滿足夾心階層購(gòu)房需求起到積極的作用。

　　大批發(fā)展商上市融資

　　在中國(guó)貨幣政策從緊的大背景下，上市融資已成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。大批粵系房企如：方圓地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、珠光集團(tuán)、昌盛集團(tuán)、光大地產(chǎn)、宏宇集團(tuán)、鵬潤(rùn)地產(chǎn)等在2008年將到香港輪候上市。

　　全年房?jī)r(jià)在8500元/平方米左右

　　從趨勢(shì)線看，2007年末樓價(jià)全年和半年的均線分別約為每平方米8500元和9500元，預(yù)計(jì)2008年樓價(jià)可能跌穿2007年底的半年價(jià)，但在全年均價(jià)附近將有支撐。另外，2008年將有較大量的限價(jià)房上市，一定程度上拉低全市均價(jià)水平。由于市場(chǎng)預(yù)期變得更為理性，預(yù)計(jì)全年價(jià)格以8500元/平方米為中軸，呈窄幅波動(dòng)。

　　圈里圈外

　　三四年后再買

　　“建議消費(fèi)者三四年后再買房，是一種對(duì)購(gòu)房者焦慮心態(tài)的善意勸解。這個(gè)建議不針對(duì)具體城市，也不針對(duì)具體人。三四年后房子的性價(jià)比，相信會(huì)有較大的提高。”

　　想買就買

　　“你想買就買吧，我不會(huì)號(hào)召某一個(gè)階層去干什么事情，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)不是這樣一個(gè)做法，消費(fèi)者一定比我們都要聰明得多。”

　　取消限價(jià)房

　　廣州的限價(jià)房讓人重新看到平均主義、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的影子，給社會(huì)帶來了新的不公平，影響社會(huì)和諧，應(yīng)該取消。

　　樓市超重

　　“我看廣州房地產(chǎn)業(yè)十幾年了，今年廣州樓價(jià)漲得太多了。”

　　“價(jià)量之間的關(guān)系所折射出的是市場(chǎng)的承受力，廣州樓市的壓力已經(jīng)超過承受力。雖然房子不是每個(gè)人都買得起的商品，但是當(dāng)面粉貴過面包的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)。”

　　官員不該對(duì)房?jī)r(jià)表態(tài)

　　政府官員有關(guān)“廣州房?jī)r(jià)還有上升空間”和“廣州市中心房?jī)r(jià)不會(huì)降”這種言論的動(dòng)機(jī)，是希望能為市場(chǎng)保溫和救市，但我并不認(rèn)同他們的這種直接表態(tài)做法。我認(rèn)為官員根本就不應(yīng)當(dāng)對(duì)房?jī)r(jià)升降作過于明確的預(yù)測(cè)和表態(tài)，無論是升還是降；官員作為市場(chǎng)的管理者是不適宜用行政的話語權(quán)來直接干預(yù)和影響市場(chǎng)的。而且，無論這些表態(tài)和預(yù)測(cè)是否與現(xiàn)實(shí)相符，幾乎都會(huì)對(duì)官員們帶來不利的名聲。

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