據中天置業、創輝租售等“問題中介”的業務員介紹，他們接收客戶房款的大致流程是：門店業務員首先將房款移交給分行經理，然后由分行經理再轉交給區域經理，之后，區域經理會把款項打到總公司的指定資金專用賬戶。而這筆首付款在中介公司資金賬戶中留存的時間，短至3天，長至十余天，對于門店多、業務量大的大型中介公司而言，每天存留在公司賬戶上的房款多至數億元，雖然目前多數品牌中介公司在銀行均設有客戶房款專用賬戶，但中介公司對號稱“專款專用”的資金監管賬戶仍擁有一定的支配權。

　　去年上半年，建設部與央行聯合發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，明確要求建立存量房交易結算資金管理制度，以防止國內房地產經紀機構挪用交易資金的行為。不過，該通知下發后，中介機構資金監管狀況依然沒有實質性改變。

　　-難點

　　“贖樓”會給不法中介鉆空

　　由于不少處于銀行按揭貸款償還期內的二手房大量涌入二手樓市，占到了二手樓總成交量的四成，因此，買家要想出售尚處于按揭期的住房，就必須到銀行把余款付清，把房產證“贖”出來，然后才能進行轉讓、買賣。但銀行為控制貸款風險，制定了一系列的限制條件，因此，轉按揭的變通形式——“贖樓”方式應運而生，為按揭房在市場上的流通大開綠燈。同時，沉淀在中介公司賬戶上的巨額“贖樓”款，成為最容易產生風險的一筆資金，讓一些不法中介玩起了資金空手道，這也是二手房交易資金監管的難點。最早爆出資金鏈斷裂、老板蔣飛卷款潛逃的中天置業便是其中典型代表。

　　由于擔保“贖樓”所涉及的程序和手續相對復雜，不少二手房中介公司紛紛推出轉按揭的變通方式——贖樓業務。贖樓與轉按揭如出一轍，它是指中介公司一次性替業主償還其在銀行的購房貸款余額，同時中介公司再幫助二手房購買人辦理新的二手房購房貸款，最后中介公司再從二手房新購買人交納的購房款中，提取公司此前替二手房原房東墊付的銀行還款。由于中介公司與很多銀行均有長期業務往來，因此中介公司幫賣家償還貸款余額時，并不需要墊付現金，而是通過授信額度即可讓原貸款銀行出具房屋貸款余額還清的手續，便于辦理產權過戶手續。以此，中介公司才能幫助下家辦理新的銀行貸款，待銀行放款后，再去填補之前“贖樓”時銀行的欠款。在這種交易方式下，一般下家貸款銀行發放的貸款會經由中介公司賬戶，在中介償還賣家原貸款后，剩余款項再打給房東。

　　也有一些中介公司則是設立中間擔保機構，讓二手房的賣方自籌資金或向買方借款而非中介公司自己墊款來實現“贖樓”動作，在買方完成新的二手房貸款之后，賣方再向買方歸還其借款。在交易的過程中，按揭房的賣方向買方借款并完成最后的房屋交易，都是通過中介公司設立的一個公共賬戶來實現，這筆資金在中介公司賬戶上留存時間較長。一般來說，通過“贖樓”的方式來買賣按揭房，其交易周期大致在一周至半個月時間左右，對于中天這樣的不法中介來說，這段時間足夠有所動作了。

　　-制度

　　可借鑒對券商資金監管方式

　　記者認為，目前交易中心正在研發的“二手房交易資金結算平臺”可能并不是解決二手房交易資金風險最好的辦法。由于下家的貸款銀行的不確定性，一個統一的交易資金監管平臺如何與各家商業銀行對接，是難以解決的問題。由于交易中心的“封口”，因此記者目前無法得知對這一問題上如何解決。目前僅有工行、中行兩家銀行參與試點，那么，如果下家通過其他銀行貸款，是否還要貸款銀行將貸款打入工行或中行賬戶內，才能對貸款資金進行監管？如此一來，不僅大費周折，拖延了交易時間，說不定監管銀行還要收取“監管費”等額外費用，增加買房成本。

　　由于對接資金監管平臺的合作銀行由交易中心指定，房地產行政部門對銀行房貸業務的分配起到了引導作用，這一現象是否合理有待商榷。

　　與其建立監管平臺，不如建立一種監管制度。記者認為，二手房交易資金監管的主體不應該是房地產相關主管部門，亦不該是公證處等盈利機構，完全可以借鑒證券交易中對券商的資金監管制度，由銀監會與房地局聯合發文，要求商業銀行作為第三方，在享有放貸獲利的同時，還要肩負起資金監管的義務，建立嚴格的制度體系。一旦形成這樣的資金監管制度，多方利益才能平衡，同時監管效率亦能提高。

　　◇相關鏈接

　　市公證處“提存公證”業務

　　上海市公證處在“中天”、“創輝”事件發生后，也曾適時高調推出其二手房資金監管的業務。其監管方式為：買賣雙方在簽訂合同之后，將二手房交易中涉及的所有資金，打入上海公證處專款專用的賬戶中。在整個交易過程中，這些資金都通過公證處予以交易資金的流轉、監管。與其他城市以及上海市房地局此前試點的二手房資金監管平臺不一樣的是，“上海市公證處資金監管平臺”所監管的資金，不僅包括二手房買賣上下家交易的房款(定金、首付和尾款)，還包括交易所涉及的稅費。為保證監管效果，上海市公證處推出的這一資金監管平臺將收取房價的千分之三作為手續費。