與其由房地產(chǎn)行政部門建立結(jié)算平臺(tái)不如由銀行為主體建立監(jiān)督制度

　　近日，有媒體報(bào)道，上海市交易中心牽頭研發(fā)的“二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)”已經(jīng)在漢宇地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)、臺(tái)慶房產(chǎn)這5家中介公司展開(kāi)試點(diǎn)。然而，就在媒體報(bào)道該交易系統(tǒng)最新進(jìn)展之時(shí)，各中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人均集體封口，表示目前系統(tǒng)尚在開(kāi)發(fā)之中，市交易中心要求各公司不得外泄任何信息。

　　其實(shí)，針對(duì)中介公司經(jīng)手資金由此引發(fā)的二手房交易資金安全問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急不是研發(fā)“二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)”，而是建立以銀行為主體的二手房資金監(jiān)管制度。

　　商報(bào)記者 朱楠

　　-試點(diǎn)

　　5家中介引入結(jié)算平臺(tái)

　　由于樓市交易量下滑，各地發(fā)生了以深圳中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售為代表的多起中介倒閉、購(gòu)房人錢款被卷走的案件，二手房交易資金安全問(wèn)題愈加突出。從去年開(kāi)始，上海市房地局交易中心開(kāi)始著手研究推出覆蓋全市所有二手房交易的“二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)”。

　　日前記者獲悉，上海房地局的二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)已開(kāi)始進(jìn)行小范圍試點(diǎn)，漢宇地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)、臺(tái)慶房產(chǎn)這5家中介公司為首批試點(diǎn)中介公司，參與試點(diǎn)的銀行目前只有中國(guó)銀行和工商銀行。

　　目前試點(diǎn)公司監(jiān)管涉及的交易只有申請(qǐng)按揭貸款的交易，一次性付清的交易不在試點(diǎn)之列。也就是說(shuō)，必須是申請(qǐng)貸款，且在中國(guó)銀行和工商銀行申請(qǐng)貸款的客戶貸款資金，才在監(jiān)管試點(diǎn)范圍之內(nèi)。試點(diǎn)的流程是：在二手房交易簽訂合同時(shí)，約定資金監(jiān)管相關(guān)條款。在中國(guó)銀行或中國(guó)工商銀行開(kāi)設(shè)一個(gè)專門賬戶，每筆需要監(jiān)管的交易資金在銀行的賬戶之下再設(shè)立一個(gè)子賬戶，由銀行對(duì)客戶資金進(jìn)行監(jiān)管。

　　目前試點(diǎn)的中介公司與試點(diǎn)銀行之間的信息和報(bào)表傳遞還是通過(guò)傳真來(lái)完成，整個(gè)二手房交易結(jié)算平臺(tái)的電腦系統(tǒng)還沒(méi)開(kāi)發(fā)完成。等整個(gè)流程理順，平臺(tái)搭建好，正式進(jìn)行試點(diǎn)后，才會(huì)逐漸引入上海住房置業(yè)擔(dān)保公司等第四方以及其他幾家銀行。

　　-進(jìn)展

　　先試點(diǎn)年內(nèi)覆蓋全市

　　就在媒體報(bào)道了“二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)”最新進(jìn)展之后，記者再度采訪幾家試點(diǎn)中介公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人，希望了解該平臺(tái)具體的操作流程及技術(shù)細(xì)節(jié)，然而，幾家公司的負(fù)責(zé)人均表現(xiàn)得非常為難，一致表示“交易中心對(duì)于之前的媒體報(bào)道非常惱火，已經(jīng)發(fā)出指示，目前不得對(duì)外宣傳，所有技術(shù)細(xì)節(jié)不得對(duì)外透露。”

　　“這兩天交易中心等相關(guān)主管部門前往各公司考察工作，我們負(fù)責(zé)該系統(tǒng)試點(diǎn)的人員這兩天還要繼續(xù)開(kāi)會(huì)。現(xiàn)在這個(gè)監(jiān)管平臺(tái)很多細(xì)節(jié)還沒(méi)理順，交易中心不讓我們對(duì)外透露。”一家中介公司負(fù)責(zé)人向記者無(wú)奈地表示，“我們不敢得罪交易中心啊。”

　　2月4日，上海房地局表示，二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)將在今年一季度形成完整方案，二三季度正式試點(diǎn)，年內(nèi)在全市實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

　　上海房地局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，目前二手房市場(chǎng)上有中介監(jiān)管、銀行監(jiān)管和公證處監(jiān)管等幾種方式。房地局希望研究出一種更為有效合理的方式，正在考慮通過(guò)專門的貸款公司對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管。如果引入貸款公司對(duì)資金進(jìn)行第四方監(jiān)管，則還須通過(guò)繳納一定數(shù)量的保證金為這些公司的準(zhǔn)入資質(zhì)設(shè)置門檻。

　　-風(fēng)險(xiǎn)

　　首付款留存中介賬戶

　　有數(shù)據(jù)表明，目前上海的二手房交易資金有高達(dá)90%是通過(guò)中介公司完成轉(zhuǎn)移的。分析二手房交易全過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)，最易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的是買家需要支付的首付款，這筆費(fèi)用至少占總房款的30%。

　　以一套總價(jià)為100萬(wàn)元的中低檔二手房來(lái)說(shuō)，首付款至少就有30萬(wàn)元。在深圳、廣州等城市，一般中介都會(huì)說(shuō)服買家將首付款打入中介公司賬戶，根據(jù)合同約定，等交易進(jìn)行到一定階段，再由中介公司將首付款付給房東，以此規(guī)避房東“一房二賣”、房產(chǎn)權(quán)屬不明晰等問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。