人民幣對美元升值對房價的影響有多重？

　　人民幣對美元升值仍是影響2008年資本市場和房地產(chǎn)市場的關鍵性因素。市場普遍預期，若美國持續(xù)降息或加息速度慢于中國，則中美之間的利差會進一步縮小，人民幣升值壓力加劇。2007年，人民幣對美元匯率升值約6.5%，超過了多數(shù)專業(yè)人士的預測。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘最近發(fā)表報告預測，人民幣升值速度有望加快，預計2008年對美元全年升值10%。

　　在人民幣升值預期非常強烈的情況下，土地和房產(chǎn)被當作是享受人民幣升值和資產(chǎn)價格上漲的首要標的。這從眼下外資對我國內(nèi)地產(chǎn)青睞有加的勢頭中可窺一斑，譬如，來自美國的房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門近日獨家競標總價逾70億元的上海新地王。人們相信，從投資的角度看，人民幣持續(xù)升值會為房地產(chǎn)資源的投資價值上漲提供支撐；從保值的角度說，住房是未來通脹風險的對沖。類似的市場預期會放大樓市需求，推動“人民幣升值不止樓市行情不斷”的自我實現(xiàn)。

　　正因此，素來以樓市“空頭司令”著稱的獨立經(jīng)濟學家謝國忠也認為2008年中國樓市總體上仍將是上升行情。

　　住房保障政策怎樣影響市場？

　　不同于往年，2008年將是加快住房保障的行動年。加快廉租住房建設、改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難等住房保障問題，在2007年已形成政策性安排，市場與保障分開、低中高檔需求分開的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通過廉租住房、經(jīng)濟適用房解決，中低等收入家庭可采取限價商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決，高收入家庭主要通過市場解決。

　　萬通集團董事長馮侖認為，目前的調控措施就是使今后房地產(chǎn)70%集中在保障性住房領域，而另外30%留給市場。

　　日前，全國住房建設計劃(規(guī)劃)工作會議傳出消息，針對近幾年恐慌性住房消費和投資，全國656座城市須在2008年6月底之前公布今后四年包括保障房建設在內(nèi)的住房規(guī)劃，以緩解居民心理預期。

　　顧海波認為，住房保障對樓市的影響不僅在于從市場中分離出一部分原本沒有足夠的購買力支撐、但因保障缺失而被裹挾進買方市場的被動需求，更重要的是改變市場預期：隨著政府保障行動的推進，居民可望通過或配或租或買的不同渠道，各求所需，各得其所。

　　不過，也有市場人士認為，保障性住房是市場化住宅體系有益的補充，對樓市沖擊不大。一則因為市場化需求的基礎并未改變，城市化以及上世紀70年代帶來的“人口紅利”，會導致未來幾年中人們對住宅的需求仍將進一步增長；二則因為保障性住房投資盡管增速加快，但占整個住宅開發(fā)投資的比重還很小，地方財力決定了增加此類供給將是一個長期的漸進過程。

　　綜合市場人士的判斷，2008年房價存在下跌的基因和空間，但決定房地產(chǎn)需求和價格的諸因素并未發(fā)生根本性改變，調控政策有利于令目前過熱的樓市降溫、調整，但既有格局逆轉頗難。