新華網上海2月11日電(記者徐壽松)向上還是向下？2008年的樓市走向牽動著市場神經。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對美元升值四大因素，對樓市的供求、成本、購買力和預期已產生重大影響。

　　倘若“市場的歸市場、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進，“雙緊”政策(緊縮銀根、地根)和保障政策能不折不扣地執行，2008年房地產市場在轉型中調整前行或可期待：供求趨于平衡、結構漸趨合理，價格走向平穩，預期轉向理性。

　　國家發展和改革委員會最新公布的數據顯示，2007年12月全國70個大中城市新建商品住房售價同比上漲11.4%，環比上漲0.3%。至此，2007年全年房價軌跡已完整、清晰地呈現：從一個高位走向另一個高位。樓市火爆行情因何而起？業內人士認為，有效供給不足和資金推動二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷售增速，前期觀望積累的需求爆發加劇了供求緊張；在流動性過剩背景下，通脹預期導致手有余錢者買房置業，而住房保障缺位使得購買力不足者也被裹挾提前入市追漲。

　　2008年，在宏觀政策面有所調整的情況下，又有哪些關鍵性因素對樓市產生重大影響？欲辨樓市走向，以下課題需考量。

　　緊縮貨幣政策將如何作用于樓市供需？

　　1月上旬，央行2008年工作會議強調，將實行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴格控制信貸。這是2008年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經濟增長由偏快演變為過熱，壓縮固定資產投資在所難免，而收緊信貸是壓縮投資的題中應有之意。

　　市場反映，房地產業首當其沖，銀行收縮對房地產企業的貸款已成定局。四大商業銀行2008年新增貸款與去年相比有減無增，而各行的個人貸款比例卻都有增無減，這意味著公司貸款占比大大壓縮。房地產公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開年第一季度的房地產開發貸款額即已告罄。而國內房地產是資金密集型產業，多采用“開發-周轉-再開發”的模式，開發資金的直接融資比例不過兩三成，間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對于大多數房企而言，意味著“貧血”。畢竟，已經或即將從資本市場融資的房地產公司還為數不多，更何況房地產企業上市、再融資的門檻在明顯提高。2008年，房地產企業兩大資金來源——信貸和上市，都面臨嚴峻的形勢。

　　上海獨立房地產研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍，一方面會帶來商品住房投資減少，從而導致供給可能也會減少。換言之，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過，2007年前10個月，全國住宅施工面積和新開工面積同比增長24%左右，略高于2006年水平，尤其新開工面積的增速提升幅度較大。這意味著2008年我國住宅供應將有所改善，竣工面積增速會明顯高于2007年，供求矛盾將有所緩和。但一線城市的住宅供應仍然相對不足，譬如北京、上海，2007年前10個月新開工面積均比上年同期下降一成以上，2008年上半年新增供應會減少。

　　另一方面，信貸緊縮會抑制投機，并使得部分改善型需求的購買行為向后推遲，更重要的是，對抑制地價狂飆大有裨益。“地王”頻出實質上就是流動性過剩、資金推動型價格暴漲在土地領域的實現。信貸收緊，開發企業手里的錢少了，土地出讓競價或將不再豪賭。一旦面粉的成本低了，面包的價格也就有了相應回旋的空間。

　　反囤地政策將給樓市帶來何種影響？

　　與銀根一同緊縮的還有地根。2008年樓市宏觀調控的一個重要主題是清理閑置土地，加大對開發商囤地的打擊力度。

　　1月7日，國務院下發了一則《關于促進節約集約用地的通知》，重申打擊囤積土地的精神，對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置房地產用地征繳增值地價的舉措，表明土地調控措施日趨嚴厲。

　　此前，國土資源部發布第39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)，從2007年11月1日起，對未繳清全部土地出讓價款的，不得發放土地證，也不得按出讓價款繳納比例分割發放土地證。這一規定意在從源頭封堵當下房地市場普遍存在的漏洞：付小錢、多占地、慢開發。某些開發商動輒圈地上百萬平方米，分期繳納土地出讓金、分期取得土地使用權證、分期開發的慣常做法或將難以為繼。

　　易居(中國)研究院分析師楊紅旭認為，反囤地政策雙管齊下，一個是在購地環節收緊增量，不得濫占，一個是在土地使用環節擠出存量，不得閑置。如執行到位，將大大縮短從土地出讓到可供產品的周期，從而在加速有效供給方面給房市帶來正面影響。