主持人：不動產信托在境內的市場前景如何？

　　張小康：據統計，2007年前三季度，全國房地產開發到位資金2.5萬億元，同比增長37.9%，其中國內貸款占比為20.2%，增長30.1%。全部投資總額2.5萬億元中，自籌資金和其他資金來源是房地產開發的主要資金來源，合計占比達到78.2%，增速分別達到37.4%和41.3%。假設未來幾年上述投資總額維持在2007年的絕對額水平和結構水平，如此大規模自籌資金和其他資金來源，為不動產直接金融工具介入提供了廣泛運用空間，這些直接金融工具包括私募股權投資、不動產產業投資基金、主板市場IPO、增發等，這些工具中信托方式都有機會介入。同時，非住宅類商業地產投資所形成的存量，在形成穩定現金流回流后，也為財產信托工具運用提供了豐富的基礎資產來源，這些財產信托產品包括準資產證券化，標準REITs等。

　　隨著金融創新工具的不斷運用，不動產融資產品結構也會發生相應變化。我國將來也會像發達國家一樣，出現專職不動產資金提供和資產管理的專業機構，不動產開發商與投資者的角色會逐漸分離。開發商專注于組織和協調不動產開發建設的各個環節，將各種資源集成在一起，通過建設活動形成房地產資產；而投資者則借助于諸如不動產投資信托、不動產投資基金、結構性融資等工具專注于資金的投入、回報和資產管理。

　　主持人：您認為阻礙不動產信托發展的癥結在哪里？要讓它成為信托公司長線發展的業務應該解決什么問題？

　　張小康：目前不動產信托沒有發展起來，是因為促成這類產品成功進入市場的條件還沒有完全具備。在從緊政策下，不動產資金信托產品難以獲得穩定的發展。不動產財產信托發展目前處于萌芽狀態，要開花結果，還需要一個過程。這些工作有先后順序，輕重緩急和分工協作，有的是涉及如何操作的問題，有的牽涉到怎樣理解和認識的問題。對于新生事物，認識何時到位往往是問題的關鍵。

　　就推行REITs來講，成熟物業擁有者總是習慣于在擁有資產的情況下采取負債方式解決融資問題，對于REITs需要轉讓現金流的分配權和高比率分紅的要求難以接受，因此很多符合條件要求的優質成熟物業并沒有考慮REITs這個產品。從投資者方面來講，創新產品的發展初期需要合格機構投資者的積極參與，因為這些機構專業理解能力，抗風險能力都比較強。但是在投資者內部相關審批、風險評估過程中，可能會由于缺乏相應的REITs產品標準，將它與房地產行業產品運用風險標準混同，而不是按照普通的固定收益產品來判斷。政策方面主要是稅收、會計、登記等問題還沒有形成相應的辦法。

　　目前，信托公司盈利模式過多的依賴于市場短期機會，始終沒有形成長期穩定盈利模式。如果將不動產信托業務作為信托公司的長線業務，首先也要解決認識和專業技能兩個方面的問題。信托公司開展REITs業務探索，不能局限在現有的信托業務框架里，需要根據這些產品實際運行結果來進行總結、增加、補充和調整。在專業技能方面，不是簡單的將發達國家地區的產品結構拿來，讓境內監管層和投資者去適應它，而是應該掌握產品結構的精髓，根據境內資產特點和投資者偏好來組織產品商業方案，設計出適銷對路的產品。如果產品實施方案既符合市場需求，又符合國家政策導向，產品的發行和交易就自然水到渠成，容易得到許可。

　　主持人：如果將不動產信托作為信托公司未來長線發展的突破口,您認為信托公司目前最應該研究的是什么？最應該做的是什么？

　　張小康：從目前的市場資源和政策環境來講，信托公司可以將REITs作為未來發展的突破口，因為這種產品存續期長，能夠保證規模和收入的穩定，同時也符合有關部門創新發展方向。當前，信托公司最應該研究的是REITs制度建設，參與運行平臺搭建工作，從商業機構角度為運行規則制定部門提供相應的建議，這樣可以更有效地解決具體實際操作問題，包括符合境內環境要求的法律構架、物業資產篩選標準、信托財產登記標準、信托財產管理標準、物業資產管理標準、信息披露規則、風險衡量標準、稅收規則、會計標準、信托單位交易流通規則、關聯交易規則等等。信托公司最應該做的是根據市場真實需求設計具體商業方案，然后與相關政府部門溝通，共同商討解決實施過程中與我國目前政策不匹配的具體問題，不斷改造調整后，再推入市場。