編者按：確切地說，信托公司是幸運(yùn)的，原因是在去年3月1日“信托新政”實(shí)施后，一個歷史罕見的大牛市讓面臨轉(zhuǎn)型的信托公司有了一個喘息的機(jī)會，也有了一個資本積累的機(jī)會。但是，股票市場的火爆不可能是永遠(yuǎn)的。于是，一個新的問題擺在了信托公司面前：牛市后信托公司干什么？

　　總結(jié)數(shù)年來信托公司發(fā)展的軌跡，我們發(fā)現(xiàn)，在信托制度越來越被廣泛認(rèn)可和使用的今天，信托公司的競爭壓力更加巨大。信托公司要擺脫“四處找飯吃”的窘境，尋求長線發(fā)展，就必須尋找到一個突破口。以此突破口為基礎(chǔ)，設(shè)計出信托公司高技術(shù)含量的、成熟且專有的長線產(chǎn)品。為此，我們從今天開始，開設(shè)“信托公司長線發(fā)展的突破口在哪里”系列報道，邀請一些信托公司高管對新的《信托公司管理辦法》中規(guī)定的十項(xiàng)法定業(yè)務(wù)中的一些重點(diǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行逐一梳理，看看什么能成為信托公司發(fā)展的業(yè)務(wù)突破口。

　　當(dāng)然，我們也知道，信托公司各不相同，業(yè)務(wù)發(fā)展的模式是不可能統(tǒng)一的。在我們這組報道中一些嘉賓的觀點(diǎn)也不一定符合每個人的想法，但我們希望以此引發(fā)信托人的思考，多想一想信托公司該怎樣發(fā)展。當(dāng)然，我們更希望您能夠在我們這個平臺充分表達(dá)您的觀點(diǎn)。稿件請發(fā)送至jinlixinfn@vip.sina.com。

　　主持人：記者 金立新

　　特邀嘉賓：中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托投資公司總經(jīng)理 張小康

　　信托新政實(shí)施后,對信托公司影響巨大。未來信托公司將如何發(fā)展？什么有可能成為信托公司長線發(fā)展的業(yè)務(wù)品種？這些都是目前信托公司必須要面對的問題。就此，我們邀請中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托投資公司總經(jīng)理張小康就不動產(chǎn)信托進(jìn)行交流。

　　主持人：張總，您能否先介紹一下什么是不動產(chǎn)信托？不動產(chǎn)信托主要包括哪幾種形式？

　　張小康：不動產(chǎn)信托是指機(jī)構(gòu)、個體投資人基于對信托機(jī)構(gòu)的信任，將資金投資購買由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行的信托產(chǎn)品，這些產(chǎn)品將投資者的資金運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營等環(huán)節(jié)，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)的管理，為投資者創(chuàng)造分享不動產(chǎn)收益增值的機(jī)會。

　　按照信托財產(chǎn)的類型，不動產(chǎn)信托又可分為房地產(chǎn)信托和土地信托。在我國由于土地產(chǎn)權(quán)和流轉(zhuǎn)較為固化，土地信托業(yè)務(wù)開展還不普遍，更為常見的業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)信托。從工具形式上來講，在我國境內(nèi)市場中，產(chǎn)品形式主要是以不動產(chǎn)資金信托、不動產(chǎn)財產(chǎn)(財產(chǎn)權(quán))信托等為主。

　　最近一段時期，不動產(chǎn)財產(chǎn)(財產(chǎn)權(quán))信托運(yùn)用方式在我國境內(nèi)市場中開始受到重視，并連續(xù)有產(chǎn)品進(jìn)行實(shí)踐探索。這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是將成熟物業(yè)穩(wěn)定租金收入作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過信托產(chǎn)品構(gòu)架設(shè)計實(shí)現(xiàn)信用、收益和風(fēng)險的結(jié)構(gòu)化安排。在信用方面，投資者對資金使用者的信用依靠由過去的籌資企業(yè)轉(zhuǎn)變到直接產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)上面，這樣避免企業(yè)其他負(fù)面信用因素對投資者的影響。在收益方面，投資者投資收益的期望直接與當(dāng)初測算預(yù)計的租金收入掛鉤，可做到心中有數(shù)，避免像傳統(tǒng)信貸融資工具那樣，受到不合理成本支出的影響。在風(fēng)險方面，投資者對資金回收的風(fēng)險擔(dān)心主要關(guān)心租金收入的基礎(chǔ)資產(chǎn)是否如期穩(wěn)定，而不用擔(dān)心企業(yè)經(jīng)營非基礎(chǔ)資產(chǎn)的影響。另外，界定為信托財產(chǎn)的租金收入受到法律獨(dú)立性的保護(hù)，由信托專戶管理，能夠?qū)�抗第三人的追償�?/p>

　　隨著我國境內(nèi)資本市場創(chuàng)新步伐的加快，境內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)開始嘗試REITs產(chǎn)品的實(shí)踐，這些實(shí)踐包括推動標(biāo)準(zhǔn)框架的REITs產(chǎn)品，也包括由信托公司發(fā)行的準(zhǔn)REITs信托理財產(chǎn)品。準(zhǔn)REITs信托產(chǎn)品只是采用了REITs某些局部要素。不管是標(biāo)準(zhǔn)框架的REITs，還是準(zhǔn)REITs，這些探索都受到制度、政策缺乏的困擾，難以迅速發(fā)展。

　　主持人：目前信托公司不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的整體情況怎樣？在所有業(yè)務(wù)中所占有的比重是多少？

　　張小康：目前，信托公司不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)信托。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在2007年發(fā)行的587個信托中，不動產(chǎn)信托為53只，占比9.03%；集合信托融資金額為845億元，不動產(chǎn)信托融資115億，占比13.6%。全國全年房地產(chǎn)投資額大致為2.528萬億元，其中來自不動產(chǎn)信托的投資占比為0.46%。在信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信托比重較輕。整體上，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)投資信托的主要形式是以貸款方式為主，很少部分是財產(chǎn)(財產(chǎn)權(quán))信托方式。