王石觀點：建議40歲之前不買房先租房

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　　新浪財經訊 27日上午，萬科集團董事會主席王石作客新浪直播間，接受新浪網就“房價拐點”等問題進行的專訪。王石表示就“拐點論”他一直是被動回應，王石和萬科理解的拐點是指房價的理性回歸。 以下為全部專訪實錄：

　　主持人：各位親愛的新浪網友大家好，我們知道最近房價是大家一直都非常關注的問題，自從萬科集團的董事長王石提出拐點論之后，也成為大家關注的一個焦點，我們今天新浪財經非常有幸就把王總請到了新浪直播間共同探討這個話題，王總您好。我們知道您的這個化拐點論引起了很大的言論，您認為到目前有沒有被誤讀，到底指什么拐點？

　　王石：對拐點來講，我一直是被動的回應，被動的回應是從去年10月底在北京一次新聞發布會上，是萬科做住宅產業化和北京的榆樹溝構建廠聯合辦住宅產業化北京研發基地，這樣新聞發布會上，下面的記者提問，第一個記者提到廣州深圳的房價在下降，認為這樣的下降是不是一個拐點，我當時是這樣回答的，我說你提的問題和今天的新聞發布會沒有關系，如果下面記者再提類似的問題我不會回答，但是出于對這位記者的禮貌，提出了我要回答，我說我同意你的拐點的說法，這是我第一句回應，第二局回應我接著補充了一下，我說中國東南西北中非常大，各地情況不一樣，不能一概而論，這就是我當時的回應，回應了之后很明顯網上媒體都引起非常非常大的爭論，這個是我沒有想到的，因為本身不是我提出來的，我只是回應，而且回應還很簡單。

　　反應大，我覺得有一點是必須要澄清的，既然王石說拐點怎么樣怎么樣。

　　主持人：引起大家的恐慌。

　　王石：不是恐慌，就是一種猜測，而且報道基本把我補充的話，就說中國房地產面臨一個拐點，顯然我只是針對珠三角來說的，所以當時就非常明確，萬科的公共關系，很快就以我的名義發表幾點說明，對我理解的拐點是什么？雖然我是被動的回應，但是我同意說這種珠三角的價格下調是拐點，拐點實際上可以理解成三個意思，一個是從大漲到大跌。第二個拐點從牛市到熊市，從上升停止了開始逐步逐步的下降。第三個就是價格的理性回歸，像瘋狂上漲的局面會通過宏觀調控，很明顯的政策起作用，那是價格理性回歸。我理解的就是萬科，我本人和萬科理解的拐點是一個價格理性回歸。

　　第一個時政，2007年整個到10月份我們怎么判斷這個市場？2007年的一、二季度，中國大城市尤其像深圳、廣州價格上漲的非常厲害，在一季度年報，二季度年報，萬科就用了這樣的字眼，認為現在這個市場處于亢奮狀態，換句話說有一點兒非理性，所以萬科要一如既往的理性的控制它的發展，我們意識到這樣的價格上漲的速度是不正常的，所以在萬科的年報上有所表露。我們看到再到第三季度，一般來講每年的銷售的季節都有一個金九銀十的說法，也就是說豐收季節恰好是售樓的高峰，顯然07年的金九銀十沒有出現，我們看到了宏觀調控開始一道一道的出來之后，很明顯，瘋狂上漲價格的亢奮是得到了一個抑制，所以金九銷售反映并不好，銀十反映也不好，在這種情況下，萬科才率先在廣州和深圳對于價格進行調整。

　　主持人：也就是說價格之后比以前瘋狂上漲之后反而賣得好了。

　　王石：就是9月份，10月份的價格已經在那兒了，漲不上去了，而且市場銳減，就是時政證明宏觀調控是非常非常起作用，我們只不過說了一個時政上面的說法。再一個我們不可能預計未來怎么樣，但是我們可以根據政策出現之后，可能出現的情況有一個影響 ，所以可以預計這個政策現在僅僅是開始，所以它變化，雖然我說了我們是根據珠三角來談的，但是應該它的影響不僅僅是珠三角，只不過中國東南西北中很大，各種反應的情況不一樣，這是一個基本的判斷。

　　第二個判斷，我說的非常明顯，我說這一次宏觀調控不同于以往，因為這幾年來講我們發現一種現象，就是宏觀調控，要么就不起作用，政策出來以后，價格繼續往上漲，要么就是暫時抑制了，很快的又反彈起來了。

　　主持人：那這一次呢？

　　王石：顯然這一次就從萬科的角度來看，認為這一次和往年不一樣，不一樣有兩點判斷。第一個判斷，我們看到它價格反彈多種因素，但是有一個因素，最主要的因素我們不能忽略的，就是一個消費者他的家庭收入的增長率和房價增長率的一個比例，如果是房價增長率大大快于銷售的增長率，這個市場不能持續，比如兩年前，上一次宏觀調控，廣州深圳沒有什么影響，但是華東地區影響非常大，為什么呢？就是因為華東地區的價格上漲已經遠遠超過了家庭收入的增長，所以這種宏觀調控這個很敏感的，市場就有反應。但我們再看看珠三角地區，由于一直受香港金融危機之后，一直到了04、05年整個價格沒怎么漲，所以那一次宏觀調控的影響不是很大，也就是說，它的市場的價格和它的消費者收入的增長是一種正向，所以當然這個影響不大，但是反過來后來為什么又抑制住了，就是說上次我們來看政策不是沒見效，見效了，但是動態在變化當中，自然而然有反彈，反彈絕對不是說政策失效，而是需求增長了。

　　我們看看這一次整個價格的反應，珠三角的地區尤其廣州和深圳，這個價格的增長遠遠快于消費者家庭收入的增長，這個正從宏觀調控，把它融資的閘門可能給關小了，所謂剛性的需求就不是像它表面顯示的這樣，這是第一點，所以當時是珠三角而言。

　　第二個，這一次宏觀調控不僅僅是局限于房地產，是整個對于通貨膨脹的壓力，流通資金過剩，這樣一個經濟大的環境要，從適度從緊到貨幣政策從緊的轉變，換句話說，中國大量能源的消耗的粗放的增長，要轉為節能型，這個調整是有變化的。

　　主持人：后續房價的走需您覺得怎么樣？

　　王石：我不是算命的，預期來講看到兩個局面，第一個總體的價格來講，對于消費者的增長是脫節的，即使不宏觀調控購買力也會受到抑制，尤其到了2007的第二季度那種漲的情況是不正常的，尤其像“硅谷面包”這種可能不可能維持的。第二個來講就是宏觀調控局面，所以房價上漲的情況我覺得已經是非常有效的遏制住了，但是從長期來看中國的經濟大的發展的層面并沒有改變，從12%調控到11%到10%，或者說9%，這個局面還是非常快。接著來講還是每年1%的人口要進入城市，中國面對一個大城市的人多地少這個局面并沒有改變，所以總的趨勢來講，房價我們叫做理性價格的回歸，回歸過程當中，有的要下降一些，有的微升，有的不升不降，但是總的趨勢來講，人多土地少，現在又面臨環境的壓力要做環保節能的住宅，這個趨勢來講總的來講趨勢還是會往上升的，現在關鍵來講是速度，速度已經被控制住，也就是說只要是家庭的收入比這個速度和房價速度相匹配，或者說來講家庭收入的速度快過房價上漲的速度，這才是合理的，這才是理性的，才是可持續的。