□林華　　

　　近日，國家發改委在“2007年1-10月房地產市場運行情況”分析中認為，今年前10月房地產市場呈現出二三線城市房價漲幅加快的趨勢，在市場需求旺盛的情況下，市場供需矛盾開始突出。

　　炒房蔓延二三線城市

　　當北京、上海、深圳等一線城市房價高企，珠三角“盤整”之態已經顯現之時，以長沙、重慶為代表的一批二三線城市，正在受到炒家的青睞。

　　近來，一線城市的炒家紛紛離場，轉戰二三線城市。據長沙媒體報道，聯合深圳媒體舉辦的深圳置業團長沙行活動共吸引了50余名深圳人抵達長沙，3天內簽約20多套，現場簽約金額多達1800萬元，意向簽約金額3000萬元。而據深圳一家地產機構不完全統計，大約有將近100億元的炒房資金涌向二三線城市。

　　某溫州企業商會負責人表示，像北京、上海這樣的一線城市的好機會已經過去了，而一些二三線城市卻正充滿著新的商機，炒房的熱錢正在轉向這里。在他看來，先是銀行加息，隨后將二套房首付提高，而物業稅有望明年開征，政策的密集出臺已經延緩了一線城市房價上漲的勢頭，但二三線城市的房價正在以驚人的速度飆升。

　　業內人士表示，拋售一線城市房產的現象已初露端倪，一些溫州炒房人將眼光迅速投向了二三線城市，而他們在一線城市拋盤的資金，正在大量投向了這里。

　　今年下半年以來，隨著中央及地方政府連出調控重拳，銀行方面陸續收緊房貸審批，傳聞物業稅又即將正式開征，市場信心動搖，深圳、上海等主要城市的住宅投資熱“拐點”隱現，各路炒房客已紛紛從住宅市場抽身，轉向商鋪投資。

　　據稱，在成都繁華春熙路一帶的眾多商鋪幾經易手，如今已經被溫州商人和一些采礦老板占據半壁江山，他們又集體委托了一家來自香港的管理公司，專門負責收租和“炒鋪”。日前，一個溫州投資團已瞄準了重慶最繁華的解放碑商圈一帶的臨街商鋪，只要是單個鋪位200平方米以下者均為他們鎖定的投資對象。此前，這隊人馬從溫州出發，先北上南京，再沿長江西進武漢、長沙，重慶則是最新一站。一路浩浩蕩蕩，大有風卷殘云之勢。

　　以擅長做小生意聞名的溫州人，鐘情商鋪炒賣不難理解，因為住宅會折舊，而商鋪只要所在地段人氣興旺，時間越長就越值錢。

　　二三線城市緣何受青睞

　　分析人士指出，上海等熱點城市房地產投資收益率在7%-8%左右，遠遠高于世界的平均水平4%-5%；而二三線城市的房地產收益率更高于上海等熱點城市，以及龐大的市場份額，促使投資者加速轉戰二三線城市。

　　近年來，國內住宅土地拍賣成交價前三位都出現在中西部省會城市，說明國內房地產更為看好內陸地區的房地產市場。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優勢外，相比一線城市低廉得多的地價與更高的利潤，更是各路發展商趨之若鶩的主因。而炒家往往跟著房地產開發商走，已經成為一種共識。

　　廣州合富輝煌集團副總經理黎振偉認為，二三線城市經濟發展相對滯后，計劃性大于市場化，房地產起步晚，缺乏品牌龍頭企業，市場以內需為主，易飽和，房價先是快速升高，然后趨于穩定，難以大起大落，故而“樓市新政”不會對這些城市產生太大影響。相對投資過熱的一線城市，二三線城市的巨大投資價值開始顯現。

　　分析人士指出，從長期來看，二三線城市能夠容納非常多的房地產投資。例如武漢房地產業發展相對滯后，樓價仍有不少上升空間，投資風險較低，對外來投資商會有更多吸引力。在調控政策風聲趨緊之時，無論是為了規避風險，還是挖掘潛在的商機，投資者移師二三線中心城市都是合理的選擇。

　　事實上，內地房地產投資肯定要向二三線城市轉移，在一個市場的泡沫達到頂峰之后，無論是為了規避風險還是為了尋求更高的回報，投資肯定要轉向二三線城市。

　　此外，二三線城市的政府更愿意為房地產市場營造一個“寬松”的環境。自宏觀調控以來，一線城市可以說是備受打擊。相反，以自住消費為主的二三線城市不僅沒有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。二三線城市房地產市場基數低、增長快、容量大、發展可持續性強、競爭相對較弱、土地資源相對充足等這一系列優勢，使得二三線城市相對于一線市場的飽和、高度競爭和政策的打壓更具優勢。

　　二三線城市潛伏危機

　　雖然在某些人看來二三線城市如同擺在那里待瓜分的蛋糕，但實際上去二三線城市淘金遠沒有表面看上去那么簡單，競爭不激烈同時也意味著市場的不成熟以及更多的未知因素。事實上，二三線城市房地產投資的高位反彈，可能引發房地產供給規模過剩風險。

　　據稱，中西部地區房地產供給規模過剩風險和增長遠遠超過居民收入決定的真實需求。目前全國房地產價格和收入比是1∶28，中西部地區更低一些。另一方面，中西部地區房地產竣工規模共達2260萬平方米，占全國的38.8%，相當于同期本身商品住宅竣工面積的86.3%。中西部地區房地產供給過剩風險和空置住宅面積的增長，很容易轉化和升級為全國性問題。

　　在房價方面，幾乎所有的二三線城市的房價水平與當地居民實際可支配收入之間，存在相當大的差距。中西部城市樓價雖相對較低，但是人均收入水平與東部沿海相比又差了一截。由于這些城市近年房價的年均漲幅普遍超過20%甚至更高，收入與房價之間的距離只會越來越大。

　　而大量的外來投資，讓樓市不斷升溫。除國內知名發展商積極跨地域擴張外，以香港及東南亞財團為代表的境外地產資金向中西部的武漢、西安、重慶及成都等二三線城市大規模滲透。外來投資涌入改變了二三線城市房地產市場的格局，迅速拉升房價，也不可避免地透支著未來的購買力。

　　近日，國家發改委在分析報告中指出，今年前10月房地產市場呈現了二三線城市房價漲幅加快的趨勢，在市場需求旺盛的情況下，市場供需矛盾開始突出。有關專家表示，上述問題或可歸結為樓市的隱性泡沫，但與上海等地高房價下的地產投資虛熱看上去不一樣，實際上同樣存在著值得警惕的危機。當大家都認為一些市場前景很好、回報豐厚而且非常安全的時候，風險其實已經悄然出現。

　　當國內一線城市的房價出現“滯漲”的苗頭時，一些二三線城市的地產商不失時機地推銷本地樓盤。

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